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Marzo 2019

Aggiornamenti e note di approfondimento su mercato immobiliare e legislazione edilizia - n. 5 - marzo 2019 - a cura di Enrico Cincinnati ed Alessandra Graziani¹

Le notizie

Mercato immobiliare:

• OMI: Statistiche Residenziale, IV quadrimestre 2018
• Scenari Immobiliari: l'unica offerta di qualità oggi è quella delle case di lusso, al di sotto c'è solo prodotto scadente
• Sogeea: Aumentano le case all'asta in Italia
• Mipim: Ecosostenibilità e qualità della vita guidano le rigenerazioni urbane
• Tecnocasa: Canoni in rialzo per le locazioni residenziali
• Istat: Produzione nelle costruzioni, gennaio 2019
• Istat: Prezzi alla produzione nelle costruzioni, gennaio 2019
• Dismissioni imm.: Nel piano del Demanio 1.500 beni in vendita nel 2019
• Istat: Prezzi delle abitazioni, IV quadrimestre 2018

Legislazione edilizia:

Dl Crescita: Incentivi fiscali alla sostituzione edilizia gestita dai costruttori

Eventi:

Mipim 30° edizione, 12-15 marzo 2019, Cannes
Corso avanzato “Metodologie innovative per la valutazione immobiliare standard”, Catania 3 maggio - 21 giugno 2019, organizzato da DDiligence® Area Formazione
Rapporto 2019 sul mercato immobiliare di Nomisma, 20 marzo 2019, Milano

I documenti disponibili²:

• OMI, Statistiche Residenziale - IV quadrimestre 2018, 7 marzo 2019
• ABI et al., Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, 30 novembre 2018

Mercato immobiliare

OMI (07.03.2019): Gli ultimi dati disponibili dell’EUROSTAT, relativamente ai prezzi nominali delle abitazioni, riguardano il III trimestre 2018 e mostrano per la UE, in termini di variazioni tendenziali annue (III trimestre 2018 rispetto al III trimestre 2017), un aumento di circa il 4,3% nell’area euro. Al contrario, l’Italia mostra nel III trimestre del 2018 un tasso tendenziale ancora negativo (-0,8%, secondo l’ISTAT); in particolare, il dato tendenziale è il risultato di una composizione tra il calo del segmento delle abitazioni esistenti (-1,3%) e la crescita che ha interessato le abitazioni nuove (+1,4%). Di seguito si forniscono i dati relativi alle quantità scambiate nel IV trimestre 2018 in Italia. Nel complesso emerge che, anche in questo trimestre, le compravendite di abitazioni aumentano rispetto allo stesso trimestre del 2017, proseguendo una crescita che non si arresta dal 2014 e registrando ancora un’accelerazione rispetto al tasso tendenziale rilevato nel trimestre precedente; tutte le aree territoriali mostrano un saldo positivo più o meno marcato, comprese le principali città. Con il quarto trimestre del 2018 diventano quindici i trimestri consecutivi nei quali il mercato residenziale mostra un’espansione, con un tasso di crescita tendenziale del 9,3% (il più alto degli ultimi due anni); il dato destagionalizzato del NTN ha ormai superato il livello di fine 2011. (stralcio da Statistiche OMI, 7 marzo 2019)

Scenari immobiliari (02.2019): Nonostante lo sprint finale delle compravendite - che in base ai dati storici dell'Agenzia delle Entrate - si attesta su 578.647 unità nel 2018 - anche quest'anno, prevede Scenari Immobiliari, i prezzi resteranno piatti, con lievi incrementi solo per le nuove costruzioni oppure in generale localizzati nell'area di Milano. Il mercato di Milano, segnala Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, «sta andando alla grande ed è in pieno boom con le famiglie che comprano la casa e i prezzi che aumentano. In altre parti d'Italia, come Roma e Venezia, c'è una domanda di investimento turistico, per comprare alloggi da affittare a breve termine. Ma in generale, quello che manca è la spinta principale al cambio dell'abitazione. E poi c'è una scarsa propensione all'acquisto, perché le famiglie sono più povere e preferiscono tenere i soldi sul conto corrente pensando al futuro dei figli: magari si pensa di spendere i soldi per trovare un lavoro al figlio e non a comprare una casa». (...) Noi prevediamo per il 2019 una crescita zero per i prezzi. L'Italia è l'unico paese dove i prezzi non crescono, mentre da altre parti crescono del 4%; al massimo crescono, di poco, i prezzi delle case nuove. Ma anche se - per ipotesi - i prezzi dovessero aumentare, l'offerta sarebbe ancora più scadente, perché chi vede salire i prezzi mette subito in vendita la sua casa pensando che se il mercato cresce qualcuno sicuramente se la compra. (stralcio da M. Frontera, Edilizia e Territorio, 8 marzo 2019)

Soggea (01.2019): Torna a salire il numero delle case all'asta in Italia, aumentato del 21,8% in sei mesi. Stando al Rapporto semestrale sulle aste immobiliari diffuso dal Centro Studi Sogeea, le procedure attualmente in corso nel nostro Paese sono infatti 17.899 a fronte delle 14.701 rilevate a luglio 2018. Si tratta del primo incremento dopo un biennio di costante calo e il valore assoluto si mantiene comunque assai distante dal picco registrato all'inizio del 2017, quando gli immobili residenziali in vendita forzata ammontavano a 33.304 unità. Confermando il trend delle precedenti rilevazioni, la maggioranza delle abitazioni all'asta ha un prezzo iniziale di vendita assai contenuto: il 68% di esse non supera € 100.000, quota che sale addirittura fino all'89,3%, se si prendono in esame anche quelle comprese nell'intervallo tra € 100.000 e € 200.000. Considerato che si tratta nella stragrande maggioranza di immobili appartenenti a cittadini che non sono riusciti a fare fronte a un impegno finanziario, di solito il mutuo per l'acquisto della prima casa, si conferma come gli anni della crisi abbiano colpito con particolare severità le fasce di reddito medio-basse, costrette in molti casi a sacrificare il bene-rifugio per eccellenza. Un quinto del totale delle case si trova in Lombardia (3.721), regione che ne conta di più con ampio margine rispetto a Sicilia (1.815), Lazio (1.671), Veneto (1.669) e Piemonte (1.562); si attestano al di sopra delle 1.000 unità anche la Campania (1.096) e la Toscana (1.007); spiccano le 1.047 abitazioni in vendita a Catania, che precede Roma (935), Bergamo (856), Brescia (677), Torino (660), Pavia (645) e Padova (547). (stralcio da Consulente immobiliare n. 1064)

Mipim (18.03.2019): I nuovi sviluppi immobiliari in Europa devono passare dai progetti di rigenerazione urbana. La stessa Commissione europea si è espressa in proposito, così che ormai il cosiddetto “brownfield” è la via obbligata, mentre il consumo di suolo vergine (o “greenfield”) resta materia del passato. I progetti di rigenerazione in corso sono moltissimi, sia a livello italiano, sia mondiale. E il Mipim di Cannes, con i suoi 26mila partecipanti da tutto il mondo, proprio su questo argomento ha costruito il fil rouge della kermesse di quattro giorni appena conclusa. Tra i progetti di rigenerazione più importanti e innovativi quelli di Kiev, Stoccolma, Marsiglia. (stralcio da E. Marchesini, in Il Sole 24 Ore, 18 marzo 2019)

Tecnocasa (03.2019): Il mercato delle locazioni, dal 2008 ad oggi, ha messo in luce trend importanti in seguito al verificarsi della stretta creditizia, iniziata nel 2008, e al delinearsi di nuove tendenze sociali (primo fra tutti il fenomeno degli short rent) che hanno impattato su questo segmento del mercato immobiliare. Così l'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa che sottolinea come il 2008 segna l'inizio della crisi immobiliare e la difficoltà di accesso al mutuo sposta la domanda sulla locazione senza tensioni sui canoni vista l'abbondante offerta esistente. Si va avanti così fino al 2016 quando i canoni iniziano a risalire in seguito a una domanda più selettiva che premia gli immobili di qualità e alla contrazione dell'offerta con l'avvento sul mercato degli affitti turistici che sottraggono offerta alla locazione residenziale, tendenza che si conferma anche oggi. Nel primo semestre del 2018 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: monolocali +1,1%, bilocali +1,4% e trilocali +1,2%. Tra le città che hanno registrato l'aumento dei canoni più elevato vi sono Bologna (+5,5%, +2,6% e +4,1%) e Milano (+2,7%, +2,5% e +2,6%). Il fenomeno degli affitti turistici continua a far sentire i suoi effetti in alcune realtà come Bologna e Firenze contribuendo alla riduzione dell'offerta di immobili destinati alla locazione residenziale. (…) Si segnala l'ulteriore crescita del contratto a canone concordato che è ora al 29,1%, trovando sempre più consensi tra proprietari e inquilini. Nel 2014 era al 13,9%. (…) (stralcio da Consulente immobiliare n. 1064)

Istat (20.03.2019): A gennaio 2019 si stima che l’indice destagionalizzato della produzione nelle costruzioni aumenti dello 0,6% rispetto al mese precedente. Nella media del trimestre novembre 2018-gennaio 2019, la produzione nelle costruzioni cresce dello 0,3% rispetto al trimestre agosto-ottobre 2018. Su base annua, l’indice corretto per gli effetti di calendario (i giorni lavorativi sono stati 22 come a gennaio 2018) evidenzia una flessione dell’1,0%. L’indice grezzo della produzione nelle costruzioni diminuisce dell’1,1% rispetto a gennaio 2018. (Comunicato Istat, 20 marzo 2019)

Istat (08.03.2019): A gennaio 2019 si stima che l’indice dei prezzi alla produzione delle costruzioni per gli edifici residenziali decresca dello 0,6% su dicembre 2018 mentre aumenti dello 0,9% su base annua. A partire dai dati di gennaio 2019, gli indici dei prezzi alla produzione dell’industria e delle costruzioni sono calcolati utilizzando il mese di dicembre 2018 come base di calcolo; l’anno 2015 resta la base di riferimento. (Comunicato Istat, 8 marzo 2019)

Dismissioni immobiliari (27.03.2019): Intervistato dal quotidiano economico Il Sole 24 Ore, il prefetto Riccardo Carpino, da cinque mesi direttore dell’Agenzia del Demanio, ha fatto sapere che il piano vendite del Demanio è pronto. Una prima lista contiene 1.500 beni da vendere. Carpino ha spiegato che nei prossimi giorni il piano verrà trasmesso al ministro dell’Economia. Dei 1.500 beni individuati da vendere, 1.100 hanno un valore limitato, sotto i 100mila euro – e, come sottolineato dallo stesso Carpino, “la loro cessione è di fatto una pulizia strategica del nostro portafoglio per eliminare beni di scarso interesse” –, gli altri 400 beni costituiscono invece un vero piano straordinario di cessioni. Le vendite dei beni del Demanio, della Difesa e di altri enti pubblici, dovranno raggiungere l’obiettivo di 950 milioni di cessioni straordinarie posto dalla legge di Bilancio al governo. (…) Per quanto riguarda il tema del a chi vendere, il direttore dell’Agenzia del Demanio ha sottolineato che come vendere lo decide un decreto del presidente del Consiglio e che il Demanio si atterrà a quello, facendo comunque le proprie proposte ed avanzando idee. “La sfida – ha affermato in conclusione Carpino – è trasformare l’Agenzia del Demanio da fornitore di provvista a operatore che si mette in gioco anche nella vendita”. (stralcio da Idealista News, 27 marzo 2019)

Istat (28.03.2019): Secondo le stime preliminari, nel quarto trimestre 2018 l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento, diminuisce dello 0,2% rispetto al trimestre precedente e dello 0,6 nei confronti dello stesso periodo del 2017 (era -0,8% nel terzo trimestre 2018). La flessione tendenziale dell’IPAB è da attribuire unicamente ai prezzi delle abitazioni esistenti, che registrano una variazione negativa pari a -0,7% (era -1,3% nel trimestre precedente). I prezzi delle abitazioni nuove, invece, rimangono stabili su base tendenziale mostrando una netta decelerazione rispetto al +1,6% del terzo trimestre del 2018. Questi andamenti si manifestano in un contesto di persistente crescita dei volumi di compravendita (+9,3% l’incremento tendenziale registrato per il quarto trimestre del 2018 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale). Anche su base congiunturale la lieve diminuzione dell’IPAB è dovuta unicamente ai prezzi delle abitazioni esistenti, che registrano ancora un calo, pari a -0,3%, mentre i prezzi delle abitazioni nuove registrano un aumento dello 0,3%, dopo la stabilità del trimestre precedente. In media, nel 2018, i prezzi delle abitazioni diminuiscono complessivamente dello 0,6%, a fronte di dinamiche di prezzo di segno opposto tra i prezzi delle abitazioni esistenti (che pesano per oltre l’80% sul dato complessivo), in diminuzione dell’1,0%, e quelli delle abitazioni nuove che aumentano dell’1,0%. Rispetto alla media del 2010, primo anno per il quale è disponibile la serie storica dell’IPAB, nel quarto trimestre 2018 i prezzi delle abitazioni risultano diminuiti del 16,9%, a causa esclusivamente alle abitazioni esistenti i cui prezzi sono diminuiti del 23,2% mentre per quelli delle abitazioni nuove si registra complessivamente un aumento, seppur contenuto ( +0,7%). Il tasso di variazione acquisito dell’IPAB per il 2019 è negativo e pari a -0,4%. (Comunicato Istat, 28 marzo 2019)

Legislazione edilizia

DL Crescita (29.03.2019): Fino al 2021 imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (600 euro totali) per le imprese che si impegnano a demolire e ricostruire interi fabbricati. Tasse (quasi) azzerate sul trasferimento degli immobili che le imprese si impegnano a demolire e ricostruire interi fabbricati. È la soluzione prevista all'interno della nuova bozza del decreto Crescita per innescare una stagione di sostituzione edilizia e rigenerazione urbana. (…) (M. Salerno, in Edilizia e Territorio, 29 marzo 2019)

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