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Maggio 2019

Aggiornamenti e note di approfondimento su mercato immobiliare e legislazione edilizia - n. 7 - maggio 2019 - a cura di Enrico Cincinnati ed Alessandra Graziani¹

Le notizie

Mercato immobiliare:

• Aste immobiliari: Convenzione Demanio-Notai per utilizzare la rete aste
• Tecnocasa: Compravendite negozi, trend positivo nel 2018
• Tecnocasa: Riparte il mercato delle locazioni
• Istat: Le prospettive per l'economia italiana
• Istat: Produzione nelle costruzioni, marzo 2019
• Banca d'Italia: Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, I trimestre 2019
• Fiaip: Rapporto annuale sull’andamento del mercato immobiliare
• Coima City Lab: Obiettivo 10 miliardi di progetti di rigenerazione urbana
• OMI: Rapporto immobiliare 2019

Legislazione edilizia:

Immobiliare: E’ entrata in vigore la legge 37/2019
Dl Crescita: Arriva Infrastrutture Spa

Eventi:

Presentazione della Relazione annuale sul 2018 del Governatore della banca d’Italia, Roma 31 maggio 2019

I documenti disponibili²:

• Banca d'Italia, “Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia”, I trimestre 2019
• OMI, “Rapporto immobiliare 2019”, 23 maggio 2019

Mercato immobiliare

Aste immobiliari (05.2019): Siglata una convenzione tra l'Agenzia del demanio e il Consiglio Nazionale del Notariato per effettuare le procedure di vendita degli immobili dello Stato anche attraverso la Rete aste notarili (Ran), il sistema di aste telematiche costituito da una rete di oltre mille notai su tutto il territorio italiano. In particolare la collaborazione è funzionale a supportare il programma di dismissioni 2019-2021 stabilito dalla legge di Bilancio (art. 1, comma 422, della legge 145 del 30 dicembre 2018) che prevede la vendita di immobili pubblici, anche di proprietà dello Stato, non utilizzati per finalità istituzionali, da individuarsi con uno o più decreti del ministro dell'Economia e delle finanze, su proposta dell'Agenzia del demanio. Con la Ran è possibile offrire un sistema di aste telematiche notarili che si caratterizza per sicurezza, eliminando il rischio di turbative e di furti di identità digitale; tracciabilità degli atti e dei soggetti che partecipano alla procedura e applicazione normativa antiriciclaggio; accessibilità dei cittadini che possono partecipare a distanza attraverso gli studi notarili dislocati sull'intero territorio; trasparenza in quanto gli attori del sistema assistono, in tempo reale, a tutti gli eventi; orientamento dei cittadini che possono richiedere ai notai informazioni giuridiche, fiscali o pratiche. (stralcio da Consulente immobiliare n. 1069)

Tecnocasa (05.2019): L'analisi delle compravendite realizzata dall'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa su dati Agenzia delle entrate evidenzia che, nel 2018, le transazioni nel settore commerciale sono aumentate del 4,6% rispetto allo stesso periodo del 2017 e si sono portate a 29.463. I prezzi forniti dalle agenzie affiliate al Gruppo Tecnocasa evidenziano invece un'ulteriore diminuzione: -2,3% nelle vie di passaggio e -3,8% nelle vie non di passaggio. La diminuzione dei prezzi, avvenuta a partire dal 2008, invoglia l'investitore, sia esso una società sia esso un privato. Le soluzioni in via di passaggio hanno perso il 35,6% del loro valore, a partire dal primo semestre del 2008 al primo semestre 2018, quelli in via non di passaggio li 42,4%. Il segmento dei negozi è da sempre orientato alla locazione che, infatti, interessa l'80,8% delle richieste. Solo il 19,2% della domanda è per comprare l'immobile. Il 46,3% degli acquirenti lo fa per uso investimento, un dato abbastanza allineato con quello degli scorsi anni alla luce degli interessanti rendimenti da locazione che possono arrivare anche al 10% annuo lordo a seconda della rischiosità dell'investimento. Segue un 12% di richieste di acquisto per aprire attività di ristorazione e somministrazione. La metratura più gettonata tra gli acquirenti è inferiore a 50 mq. Le città dove si è avuto il maggiore aumento delle transazioni sono Bologna (+31,4%), Palermo (+11,0%), Firenze (+7,1%) e Milano (+6,7%). Roma e Milano si confermano ai primi posti per numero di scambi: nella Capitale le transazioni sono state 1649, il capoluogo lombardo ne fa segnare 1710 confermando la sua crescita di attrattività. (stralcio da Consulente immobiliare n. 1069)

Tecnocasa (05.2019): Nel secondo semestre del 2018 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +2,3% per i monolocali, +2,0% per i bilocali e +2,6% per i trilocali. Su tutte le tipologie si vede un segnale positivo. E' questo il dato che emerge da un analisi dell'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa. Tra le città che hanno registrato l’aumento dei canoni più elevato ci sono Bologna (+8,9%, +8,2% e +7,2%) e Milano (+4,2%, +4,3% e +3,5%). Tra le motivazioni la riduzione dell’offerta sul mercato (soprattutto in quelle realtà dove sta crescendo il fenomeno degli affitti turistici) e la migliore qualità della stessa. Infatti, i potenziali locatari sono sempre più esigenti nella ricerca dell’immobile e si evidenzia una maggiore facilità di affitto per le soluzioni di “qualità”, ben arredate, posizionate in zone servite e luminose. Sempre alta l’attenzione ai costi condominiali. I proprietari stanno recependo questa esigenza e la qualità dell’offerta abitativa in locazione è in miglioramento. Abbastanza invariata, nell’anno, la distribuzione della motivazione della ricerca della casa in affitto: il 57% sceglie la locazione perché non può o non vuole comprare, il 33,6% lo fa per motivi legati al lavoro e il 9,4% per motivi legati allo studio. Firenze e Verona hanno le percentuali più alte di contratti per motivo di lavoro rispettivamente con 44,2% e 47,2%. Seguono Milano con 42,8% e Roma con 42,3%. Torino primeggia tra chi cerca per motivi di studio (31,0%), tallonata da Milano (28,4%). Anche in questo semestre tra coloro che hanno alimentato la domanda di immobili in affitto si registrano numerosi casi di persone che non riescono ad accedere al mercato del credito, primi fra tutti i giovani, i monoreddito; a questi si aggiungono poi gli studenti e i lavoratori fuori sede. (…) Continua a funzionare il contratto a canone concordato che è ora al 27,8%, trovando sempre più consensi tra proprietari e inquilini. (…) (stralcio da Consulente immobiliare n. 1069)

Istat (22.05.2019): Nel 2019 il prodotto interno lordo (Pil) è previsto crescere dello 0,3% in termini reali, in deciso rallentamento rispetto all’anno precedente.Nell’anno corrente, la domanda interna al netto delle scorte fornirebbe l’unico contributo positivo alla crescita del Pil (0,3 punti percentuali), mentre l’apporto della domanda estera netta e quello della variazione delle scorte risulterebbero nulli. Nel 2019, la spesa delle famiglie e delle ISP in termini reali è stimata crescere dello 0,5%, in lieve rallentamento rispetto all’anno precedente. Nell’anno in corso, il processo di ricostituzione dello stock di capitale rallenterebbe in misura significativa. La riduzione coinvolgerebbe sia gli investimenti in macchinari e attrezzature sia quelli in costruzioni. Nel complesso, gli investimenti fissi lordi sono previsti crescere dello 0,3%. La decelerazione dei ritmi produttivi inciderebbe anche sul mercato del lavoro. Nel 2019 si prevede che l’occupazione rimanga sui livelli dell’anno precedente (+0,1%) mentre si registrerebbe un lieve aumento del tasso di disoccupazione (10,8%). Le retribuzioni lorde per unità di lavoro dipendente sono attese evolvere in linea con il deflatore della spesa delle famiglie residenti (+0,9%). L’attuale scenario di previsione è caratterizzato da alcuni rischi al ribasso rappresentati da una ulteriore moderazione del commercio internazionale e da un possibile peggioramento delle condizioni creditizie legato all’aumento dell’incertezza e all’evoluzione negativa degli scenari politici ed economici internazionali. (Comunicato Istat, 22 maggio 2019)

Istat (21.05.2019): Dopo l’ampia crescita registrata a febbraio, a marzo 2019 si stima che l’indice destagionalizzato della produzione nelle costruzioni diminuisca dello 0,9% rispetto al mese precedente. Nella media del primo trimestre del 2019, la produzione nelle costruzioni cresce del 3,9% rispetto al quarto trimestre 2018. Su base annua, l’indice corretto per gli effetti di calendario (i giorni lavorativi sono stati 21, contro i 22 di marzo 2018) aumenta sensibilmente, segnando una crescita dell’8,1%. Rispetto a marzo 2018, l’indice grezzo della produzione nelle costruzioni mostra una variazione tendenziale positiva del 6,3%. (Comunicato Istat, 21 maggio 2019)

Banca d’Italia (24.05.2019): L'indagine riguarda l'andamento recente e le prospettive a breve termine del mercato degli immobili residenziali ed è condotta congiuntamente dalla Banca d'Italia, da Tecnoborsa e dall'Agenzia delle Entrate. Secondo i risultati dell'indagine sul mercato delle abitazioni condotta dall'1 aprile all'8 maggio 2019 presso 1.476 agenzie, anche nel primo trimestre del 2019 non sono emerse pressioni al rialzo delle quotazioni degli immobili: il saldo fra la quota di operatori che segnalano un aumento dei prezzi di vendita e quella di coloro che ne indicano una diminuzione è rimasto negativo, pur in lieve riduzione rispetto ai tre mesi precedenti. Il margine di sconto rispetto alle richieste iniziali del venditore si è ulteriormente ridotto; rimane ampio il divario fra prezzi offerti e domandati, che resta la principale causa di cessazione dell’incarico a vendere. Nel complesso la domanda continua a essere moderata; la quota di agenzie che segnala di aver venduto almeno un’abitazione nel trimestre gennaio-marzo è scesa per il secondo trimestre consecutivo e si è ampliato il saldo negativo fra giudizi di aumento e diminuzione dei potenziali acquirenti. Le prospettive del mercato degli immobili per il trimestre in corso sono migliorate e si confermano ampiamente positive le attese nel medio termine. (Statistiche Banca d’Italia, 24 maggio 2019)

Fiaip (01.05.2019): Le compravendite continuano ad aumentare, i prezzi continuano a restare fermi e il mercato si sposta progressivamente verso un prodotto con caratteristiche di più elevata efficienza energetica. Questi, in estrema sintesi, i trend che emergono dal report immobiliare Fiaip realizzato in collaborazione con Enea e I-Com e presentato ieri a Roma. (…) Migliora l’efficienza delle case sul mercato. Gli immobili appartenenti alle prime quattro classi energetiche (A+, A, B e C) rappresentano infatti il 20% delle compravendite residenziali effettuate nel 2018, raddoppiando la quota del 10% registrata nel 2017. (Edilizia e Territorio, 1 maggio 2019)

Coima City Lab (21.05.2019): Dopo avere sviluppato progetti di rigenerazione urbana per un valore economico di oltre 5 miliardi di euro, Coima avvierà progetti urbani strategici già identificati per oltre 2 miliardi, con l'obiettivo di contribuire con ulteriori 3 miliardi nei prossimi 5 anni, portando il valore complessivo degli investimenti a 10 miliardi. La società ha fatto il punto durante un evento alla Fondazione Riccardo Catella, nel contesto di avvio di Milano ArchWeek, la settimana dedicata all'architettura internazionale promossa dalla Triennale, dal Politecnico e dal Comune di Milano in collaborazione con la Fondazione Feltrinelli. Coima ha avviato un programma di progetti di rigenerazione in partnership con alcuni dei più importanti investitori istituzionali italiani e internazionali e con il fondo Coima Opportunity Fund II, il più grande fondo immobiliare discrezionale dedicato all'Italia, di cui è stato completato il periodo di raccolta di capitale con una capacità di investimento di oltre 1,5 miliardi oltre ai coinvestimenti. Fra gli investitori del fondo figurano Inarcassa - Cassa Nazionale di Previdenza e Assistenza per gli Ingegneri e Architetti Liberi Professionisti - e Ivanhoe Cambridge, premiato ad Amsterdam venerdì scorso da Ipe come investitore sul territorio più importante al mondo, impegnato a contribuire a progetti di eccellenza architettonica sostenibili. Il nuovo programma di investimenti di rigenerazione urbana si concentrerà nelle principali città italiane in progetti che possano contribuire allo sviluppo economico urbano e alla realizzazione di nuovi format innovativi in termini di sostenibilità ambientale e inclusione sociale. I progetti già avviati sono distribuiti a Milano, Roma e Venezia. Inoltre, la società ha annunciato la costituzione di Coima City Lab, think tank costituito con l'obiettivo di svolgere un ruolo strategico nel tracciare le linee guida per la creazione degli spazi urbani del futuro sia per i progetti che saranno promossi da Coima stessa, sia come contributo culturale allo sviluppo del territorio italiano come risorsa fondamentale del Paese. (…) (Edilizia e Territorio, 21 maggio 2019)

OMI (23.05.2019): Mutui con tassi d’interesse ai minimi, prezzi in discesa da anni, aumento (seppur lieve) del reddito disponibile. Sono i tre principali fattori che permettono alle famiglie di accedere più facilmente all’acquisto della casa e che di conseguenza continuano a sostenere il mercato residenziale. (Edilizia e Territorio, 23 maggio 2019)

Legislazione edilizia

Immobiliare (05.2019): È entrata in vigore il 26 maggio la legge che riscrive le regole di incompatibilità per gli agenti immobiliari (legge 37/2019, cosiddetta "Legge europea 2018"), pubblicata in G.U. dell'11 maggio. La versione finale della norma viene salutata con favore dalla Federazione italiana mediatori agenti d'affari (Fimaa), aderente a Confcommercio. Nel testo del disegno di legge iniziale, segnala la federazione «veniva prevista la totale apertura del settore con la possibilità per chiunque di poter esercitare la mediazione immobiliare, anche come secondo lavoro». «Un'apertura - è il commento affidato a una nota - che avrebbe danneggiato soprattutto i consumatori, annullando di fatto anni di lavoro dedicati alla crescita professionale della categoria». «È sicuramente un risultato buono - afferma il presidente nazionale Fimaa Santino Taverna -. Ma non certo il miglior risultato possibile. Purtroppo non è stato recepito l'obbligo per gli operatori di doversi attenere ai crediti formativi periodici». (stralcio da Consulente immobiliare n. 1069)

Dl Crescita (22.05.2019): Dal supporto alla programmazione, alla gestione delle gare e delle procedure di avvio dei lavori, fino alla realizzazione diretta delle opere. Sono i compiti che sarà possibili attribuire a Infrastrutture Spa, nuova società con capitale interamente pubblico detenuto dal ministero dell'Economia, frutto di un emendamento Cinque Stelle al decreto Crescita. (Edilizia e Territorio, 21 maggio 2019)


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