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Aggiornamenti e note di approfondimento su mercato immobiliare e legislazione edilizia - n. 6 - aprile 2019 - a cura di Enrico Cincinnati ed Alessandra Graziani1
Aprile 2019
Le notizie
Mercato immobiliare:
- Efficienza energetica: ABI e Ania insieme per valorizzare gli immobili
- Federlegno: Negli ultimi due anni circa il 7% delle abitazioni italiane sono state realizzate in legno
- Istat: Nota mensile sull’andamento dell’economia italiana, marzo 2019
- Tecnocasa: Continuano a diminuire i tempi di vendita degli immobili
- Def: Per il triennio 2019-21 piano di dismissioni immobiliari da 1,25 miliardi
- Ance/Invimit: Accordo per la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico
- Tecnocasa: Il 72% compra la nuda proprietà per investimento
- Confedilizia: Dall'Istat ennesima conferma del disastro immobiliare
- Real Estate: Nasce una laurea per i professionisti del settore
- Manutenzione: Persi 8 mld l’anno tra infrastrutture ed immobili
- Istat: Prezzi alla produzione delle costruzioni, marzo 2019
- Istat: Compravendite e mutui di fonte notarile, IV trimestre 2018
Legislazione edilizia:
Immobili in costruzione: Il decalogo del Notariato sulle nuove tutele per gli acquirenti
Contenzioso: Vendita di un immobile abusivo in una procedura esecutiva
Coperture: Differenza tra lastrico solare e terrazza
Eventi:
Seminario strategico Ance su “L’abitare contemporaneo”, Roma 28 marzo 2019
Rural Asset, Dalla valorizzazione del patrimonio agricolo nuove opportunità per il mercato del Real Estate, 11 aprile 2019, Milano
I documenti disponibili2:
- Istat, Nota mensile sull’andamento dell’economia italiana, marzo 2019
- Centro studi Ance, “L’abitare contemporaneo”, 28 marzo 2019
- JRC Mission, Level’s – Un quadro di riferimento comune dell’UE per i principali indicatori in materia di sostenibilità degli edifici, agosto 2017
Nota di approfondimento
Efficientamento energetico e valore di mercato dell’immobile: alcune riflessioni sulle ricerche in corso
Mercato immobiliare
Efficienza energetica (04.2019): ABI e ANIA hanno sottoscritto una dichiarazione congiunta per valorizzare degli immobili, per migliorare l'efficienza energetica e ridurre gli impatti economici del rischio sismico. Una strategia condivisa tra settore bancario e assicurativo in linea con la visione europea che colloca i più generali aspetti ambientali, sociali e di governance al centro del settore finanziario per agevolare la trasformazione dell'economia in un sistema più "verde" e più "circolare". ABI e ANIA dunque puntando a: sviluppare sinergie per favorire la comunicazione e l'aggiornamento sulle novità normative, fiscali e regolamentari nonché sulle iniziative europee o nazionali che interessano il mercato immobiliare e l'efficientamento energetico, anche attraverso la costituzione di specifici gruppi di lavori interassociativi; avviare iniziative congiunte anche di formazione per contribuire al miglioramento dell'efficienza energetica e di riqualificazione degli immobili; analizzare e valorizzare gli strumenti di misura e verifica delle prestazioni, al fine di calcolare i risparmi ottenuti dall'efficientamento energetico, che possano essere utilizzati per la progettazione di nuovi prodotti finanziari e assicurativi; sviluppare congiuntamente, nel rispetto dei rispettivi ruoli e delle normative vigenti, iniziative volte a favorire e diffondere nel Paese la cultura della prevenzione, dell'adattamento e della mitigazione dei rischi derivanti dal cambiamento climatico e dagli eventi sismici.
(stralcio da Consulente immobiliare n. 1065)
Federlegno (26.03.2019): Qual è la porzione di mercato dell’industria delle costruzioni in legno? Dove si costruisce maggiormente in bioedilizia? Quanti edifici sono stati realizzati sul territorio nazionale con ossatura portante in legno? A queste domande e a molte altre, la terza edizione del Rapporto Case ed edifici in legno sviluppato per conto di Assolegno dal Centro Studi di FederlegnoArredo Eventi SpA ha cercato di fornire una risposta inquadrando e dettagliando i contenuti di un settore da sempre dinamico e che guarda all’innovazione come elemento di crescita. Entro tale contesto si rileva infatti che le aziende operanti nel settore delle costruzioni in legno hanno dimostrato di sapere cogliere i segnali del mercato, che mostra un crescente interesse per l’edilizia in legno, sia residenziale che non residenziale. Si stima che la quota delle nuove abitazioni in legno (esclusi ampliamenti) rappresenti nel biennio 2016-2017 siano circa il 7% del totale costruito (mentre nel 2014 tale percentuale era del 6%). In un contesto quindi di stallo dell’edilizia, il comparto “bioedile” manifesta una maggiore vitalità, favorita anche dalla presenza di strumenti, come la lo schema privato di certificazione S.A.L.E. (Sistema Affidabilità Legno Edilizia), che di fatto ha consentito ai committenti dei costruttori certificati secondo il protocollo di qualità sopra menzionato di finanziare la costruzione di edifici a struttura portante in legno grazie ai numerosi accordi sviluppati dalla Federazione con i maggiori istituti di crediti diffusi a livello nazionale.
(Cumicato Federlegnoarredo, 26 marzo 2019)
Istat (05.04.2019): e prospettive dell’economia internazionale restano caratterizzate dalla presenza di rischi al ribasso. Il processo di Brexit è rimasto incompiuto e i negoziati tra Stati Uniti e Cina so-no ancora in corso. Nonostante alcuni segnali positivi, i dati congiunturali descrivono complessivamente una fase di debolezza dell’economia italiana. L’indice della produzione industriale è tornato a mostrare segnali di vivacità, in presenza di un miglioramento degli ordinativi. Prosegue la fase di stabilità sul mercato del lavoro ma torna ad aumentare la disoccupa-zione. Il reddito disponibile lordo delle famiglie consumatrici si è ridotto e il miglioramento dei consumi è stato raggiunto attraverso un’ulteriore flessione della propensione al risparmio. In un contesto europeo di decelerazione dell’inflazione, permane il differenziale inflazionistico a favore dell’Italia. Si conferma l’indebolimento della fiducia sia delle imprese sia dei consumatori. L’indicatore anticipatore ha segnato una flessione di intensità ridotta rispetto a febbraio, suggerendo un possibile cambiamento rispetto alla fase di contrazione dei livelli di attività economica manifestatasi negli scorsi mesi.
(Comunicato Istat, 5 aprile 2019)
Tecnocasa (08.04.2019): I tempi di vendita continuano ancora a diminuire segnale questo che il mercato immobiliare si sta velocizzando. Tra le motivazioni il prezzo dell’immobile in vendita in linea con la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e, soprattutto nelle metropoli, l’offerta in diminuzione che ha velocizzato le decisioni di acquisto. Sono state prese in considerazione le grandi città, i rispettivi hinterland e i capoluoghi di provincia a Gennaio 2019. Gli ultimi dati ci dicono che nelle grandi città le tempistiche di vendita sono di 129 giorni contro 136 giorni registrati un anno fa. I tempi di vendita nei capoluoghi di provincia hanno una media di 151 gg contro i 162 gg di un anno fa ed infine i comuni dell’hinterland delle grandi città che hanno fatto registrare 163 gg, 5 giorni in meno rispetto ad un anno fa. Tra le grandi città i tempi di vendita maggiori si registrano a Bari (173 gg) e Genova (156 gg). Le città “più veloci” sono Bologna (94 gg) e Milano (100 gg), proprio le due realtà in cui i prezzi sono cresciuti maggiormente nel 2018. L’analisi dal 2010 ad oggi, limitata alle grandi città, evidenzia il picco nel 2012, l’anno peggiore per il mercato immobiliare in cui l’abbondante offerta e le banche più refrattarie ad erogare il credito dilatarono al massimo le tempistiche necessarie per chiudere le trattative immobiliari. Nel 2019 siamo vicini ai livelli del 2009 quando la crisi immobiliare era agli inizi. (…)
(Comunicato Tecnocasa, 8 aprile 2019)
DEF (10.04.2019): I beni statali affidati all'Agenzia del Demanio risultano pari a 42.866 immobili, fabbricati e terreni, per un valore di circa 60,82 miliardi, di cui l'85% in uso governativo. «Per il 2018 i proventi derivanti dalle vendite di immobili pubblici dovrebbero ammontare a 600 milioni. Nel triennio 2019-2021 il programma di dismissioni immobiliari prevede un ammontare di 1,25 miliardi, oltre agli 1,84 già previsti. Confermati introiti da privatizzazioni e da altri proventi finanziari per circa lo 0,3% del Pil.
(Edilizia e Territorio, 10 aprile 2019)
Ance/Invimit (10.04.2019): Sostenere lo sviluppo e la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico italiano è l’obiettivo del protocollo siglato da Invimit Sgr e Ance (Associazione nazionale costruttori edili) nell’ambito del Salone del mobile di Milano. L’accordo, firmato dal Presidente di Invimit, Trifone Altieri e dal Presidente Ance, Gabriele Buia, prevede la costituzione di un team congiunto che avrà il compito, coinvolgendo il sistema territoriale, di definire e verificare le proposte di valorizzazione, costruire modelli di partnership pubblico-privata, mettere a punto proposte legislative e procedurali finalizzate ad accelerare e snellire i processi amministrativi e analizzare i trend di mercato. Prosegue, dunque, come già avvenuto al Mipim di Cannes, l’impegno di Invimit e di Ance nel rilanciare la collaborazione tra pubblico e privato per accelerare la valorizzazione degli asset immobiliari pubblici, definita dal Governo una priorità di politica economica, attirare gli investitori, favorire la rigenerazione urbana e la competitività delle città italiane.
(Comunicato Ance, 10 aprile 2019)
Tecnocasa (04.2019): L'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha realizzato un'analisi sulle compravendite di nuda proprietà effettuate nel secondo semestre del 2018 dalle agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete. Il 72,2% delle compravendite analizzate è finalizzata all'investimento a lungo termine, mentre solo il 27,8% riguarda l'abitazione principale. Percentuali molto simili si registravano nel 2017 quando gli acquisti per investimento si attestavano al 72,7%, mentre nel primo semestre del 2018 era al 79,5%. Gli acquirenti di nuda proprietà hanno un'età compresa tra 35 e 44 anni nel 29,3% dei casi e tra 18 e 34 anni nel 22,0% dei casi. I proprietari hanno un'età superiore a 54 anni nel 73,9% dei casi. L'analisi punta poi l'obiettivo sulle motivazioni che spingono i proprietari a vendere con la formula della nuda proprietà: la maggior parte dei venditori (68,4%) lo fa per reperire liquidità e quindi per mantenere un certo tenore di vita, oppure per far fronte ad esigenze legate all'avanzare dell'età e a volte per sostenere i figli nell'acquisto della casa. Le tipologie maggiormente compravendute con la formula della nuda proprietà sono i trilocali con il 27,5% delle preferenze. Seguono a pari merito bilocali e quattro locali con il 25,0% delle scelte, mentre soluzioni indipendenti e semi indipendenti si attestano al 12,5%.
(stralcio da Consulente immobiliare n. 1066)
Confedilizia (04.2019): «L'Istat certifica, per l'ennesima volta, che i prezzi delle case continuano inesorabilmente a scendere. Sono risparmi delle famiglie che vanno in fumo, investimenti che evaporano, anni di lavoro che vengono resi vani». Così Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, che prosegue: «Non è un destino ineluttabile, tanto è vero che tutto ciò accade solo in Italia, mentre nel resto d'Europa il mercato immobiliare è florido. La politica potrebbe fare qualcosa, ad esempio iniziando a correggere gli errori compiuti negli ultimi anni, a partire dalla masochistica tassazione patrimoniale che dal 2012 opprime il patrimonio immobiliare privato, una risorsa che viene assurdamente trattata come un nemico. L'occasione c'è: è il decreto crescita in fase di elaborazione. Ma per coglierla è necessario aver compreso quanto il settore immobiliare potrebbe tornare ad essere, se liberato dalla morsa fiscale, il compiuto e ineguagliato motore di sviluppo che è sempre stato».
(stralcio da Consulente immobiliare n. 1066)
Real Estate (04.2019): "Gestione di impresa ad indirizzo immobiliare": è questo il nome del percorso di laurea, con una matrice non solo normativa ma anche economica, che offre competenze inedite fino ad oggi a chi opera nel settore immobiliare." Questo corso, nato dalla partnership stipulata tra Universitas Mercatorum, Fiaip e Confassociazioni , punta a creare un profilo nuovo, fulcro di dinamiche decisionali e di coordinamento tra aziende, operatori e professionisti del settore per gestire al meglio lo sviluppo degli asset immobiliari.
(stralcio da Consulente immobiliare n. 1066)
Manutenzione (15.04.2019): Persi 8 miliardi di manutenzioni l’anno fra infrastrutture ed immobili, di cui ben 3,8 miliardi riguardano gli edifici privati e 4,2 miliardi le opere pubbliche, secondo i dati elaborati da uno studio del Cresme per gli architetti. E’ allarme manutenzioni in Italia: la crisi delle costruzioni si è portata via dal 2010 al 2018 otto miliardi di euro annui di spese destinate a mantenere in servizio, in stato di sicurezza e in funzione edifici, reti e infrastrutture.
(Edilizia e Territorio, 15 aprile 2019)
Istat (29.04.2019):
A marzo 2019 si stima che l’indice dei prezzi alla produzione delle costruzioni per gli edifici residenziali decresce dello 0,7% su febbraio e dell’1,0% su base annua. Nella media del primo trimestre 2019, l’indice dei prezzi diminuisce dello 0,9% sul trimestre precedente e rimane invariato in termini tendenziali. (Comunicato Istat, 29 aprile 2019)
Istat (23.04.2019): Nel quarto trimestre 2018 le convenzioni notarili di compravendita e le altre convenzioni relative ad atti traslativi a titolo oneroso per unità immobiliari (230.258) aumentano del 4,7% rispetto al trimestre precedente (+4,4% il settore abitativo e +10,5% l’economico). L’incremento congiunturale interessa tutte le aree geografiche del Paese sia per il settore abitativo (Nord-ovest +5,5%, Nord-est +4,7%, Centro +4,4%, Sud +2,8% e Isole +1,8%) sia per l’ economico (Nord-ovest +22,1%, Isole +8,2%, Sud +6,7%, Centro +4,6% e Nord-est +3,9%). Il 93,9% delle convenzioni stipulate riguarda trasferimenti di proprietà di immobili a uso abitativo e accessori (216.173), il 5,6% a uso economico (12.931) e lo 0,5% a uso speciale e multiproprietà (1.154). Rispetto al quarto trimestre 2017 le transazioni immobiliari aumentano complessivamente del 7,6%, il livello di crescita più alto degli ultimi due anni. L’espansione riguarda sia il settore abitativo (+7,8%) sia l’economico (+4,6%). L’incremento tendenziale osservato per l’abitativo interessa tutto il territorio nazionale: Isole (+10,1%), Nord-est (+9,9%), Centro (+9,7%), Nord-ovest (+7,4%) e Sud (+2,8%). La crescita riguarda tutte le tipologie di comuni (città metropolitane +8,1% e piccoli centri +7,6%). Anche il comparto economico registra variazioni tendenziali positive in tutto il Paese – Nord-ovest (+5,7%), Nord-est (+5,1%), Centro (+4,8%), Sud (+2,8%) e Isole (+2,0%) – nelle città metropolitane (+5,8%) come nei piccoli centri (+3,8%). Le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare (115.478) crescono del 2,2% rispetto al trimestre precedente e dell’8,4% su base annua. Tali convenzioni registrano un aumento su tutto il territorio nazionale, sia su base congiunturale (Centro +3,5%, Nord-est e Isole +2,1%, Sud +1,7% e Nord-ovest +1,6%) sia su base annua (Centro +12,3%, Isole +10,6%, Nord-est +9,1%, Nord-ovest +6,7% e Sud +4,9%). Rispetto alla tipologia dei comuni, la crescita riguarda sia le città metropolitane (+9,8%) che i piccoli centri (+7,3%). Il 2018 nel suo complesso registra, rispetto all’anno precedente, una ripresa del 4,7% per il totale delle convenzioni di compravendita (+5,5% il settore abitativo e -5,8% l’economico) e del 3,6% per i mutui.
(Comunicato Istat, 23 aprile 2019)
Legislazione edilizia
Immobili in costruzione (04.2019): Il 14 marzo scorso il Consiglio Nazionale del Notariato ha partecipato, a Roma, a una conferenza stampa organizzata da Assocond Conafi per spiegare le nuove tutele per gli acquirenti di immobili in costruzione introdotte con il D.Lgs. 14/2019 "Codice della crisi d'impresa", che ha modificato il D.Lgs 122/2005. Tale normativa si applica quando il venditore sia un costruttore (imprenditore individuale o societario o cooperativa edilizia) e l'acquirente una persona fisica (anche socio di cooperativa edilizia). Il Notariato, in tale occasione, ha presentato un decalogo sulle nuove tutele in vigore dal 16 marzo. È stato precisato che vi è l'obbligo, per il costruttore, di consegnare all'acquirente una fideiussione a garanzia del rimborso, nel caso di crisi dell'impresa, delle somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà e inoltre l'obbligo di consegnare all'acquirente, al momento del trasferimento stesso, una polizza assicurativa decennale per garantire il risarcimento dei danni all'immobile in caso di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi. Il legislatore è intervenuto sul D.Lgs. 122/2005 poiché, come spiegato nel decalogo, «si è reso conto che la norma, per gli acquisti effettuati fino al 15 marzo 2019, poteva essere facilmente disapplicata poiché le imprese potevano non rilasciare le garanzie e comunque vendere gli immobili in costruzione.». Previsto l'obbligo di stipulare il contratto preliminare, mentre il notaio non stipulerà l'atto in assenza di fideiussione, la quale «è efficace fino a quando l'assicurazione o la banca che l'ha rilasciata ricevano copia autentica dell'atto di trasferimento dell'immobile contenente l'attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma. Fino a quel momento, la somma garantita dalla fideiussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell'impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di volere recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non avere potuto ricevere l'atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma.». Come ancora chiarito nel decalogo, «L'intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo garantisce il rispetto dell'obbligo di consegna della fideiussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo), che il notaio è tenuto a indicare nel contratto.».
(stralcio da Consulente immobiliare n. 1065)
Immobili in costruzione (04.2019): La vendita di un immobile abusivo in una procedura esecutiva individuale o concorsuale è considerata pienamente valida (Cass., sent. 1 ottobre 2015, n. 19658), posto che, a seguito dell’abuso, non sia stata emessa l’ordinanza di acquisizione al patrimonio indisponibile del comune (art. 7 della legge 47 del 28 febbraio 1985). Tale ordinanza determina un acquisto a titolo originario a favore dell’ente locale, con la caducazione dell’ipoteca e degli altri pesi e vincoli esistenti sul bene (anche trascritti in precedenza) e successiva estinzione del processo esecutivo (Cass., sent. 6 ottobre 2017, n. 23453). Secondo il consolidato avviso della Suprema Corte, infatti, l’art. 46 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), riproduttivo dell’art. 40, comma 6, della legge 47/1985 dispone la nullità della circolazione di immobili abusivi non sanati (o non in corso di sanatoria). L’ambito di applicazione di questa norma ricomprende unicamente i trasferimenti su base negoziale o volontaria, escludendo i trasferimenti eseguiti in via coattiva. In particolare, ai sensi del comma 5 dell’art. 46, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, l’aggiudicatario avrà la facoltà (ma anche l’onere) di procedere al deposito della relativa domanda entro il termine di centoventi giorni dalla notifica del decreto di trasferimento. L’abusività dell’immobile di per sé non è motivo di annullamento del decreto di trasferimento su istanza di parte: tale condizione assume rilevanza soltanto se non sia stata riscontrata e pubblicizzata dagli organi della procedura e l’acquisto integri per l’aggiudicatario un aliud pro alio. Recentemente il TAR Piemonte ha ribadito alcuni principi in merito ai rapporti che intercorrono tra il procedimento amministrativo avente ad oggetto la demolizione di un immobile abusivo e la procedura esecutiva (civilistica) del pignoramento dello stesso immobile. Innanzitutto, sussiste la legittimazione ad agire del creditore procedente, quando l’oggetto del giudizio sia l’immobile pignorato: il pignoramento, infatti, costituisce un legame qualificato tra il creditore e il bene, nell’ambito di un interesse più specifico rispetto alla garanzia patrimoniale generica di cui all’art. 2740 cod. civ. Il debitore pignorato (e proprietario del bene) potrà essere un cointeressato nel giudizio, stante il fatto che la titolarità del bene resta in capo a lui.
(stralcio da Consulente immobiliare n. 1065)
Coperture (04.2019): In termini di disciplina urbanistica, un lastrico solare è una parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto, o quanto meno una copertura di ambienti sottostanti, mentre la terrazza è intesa come ripiano anch'esso di copertura, ma che nasce già delimitato all'intorno da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una ben precisa funzione di accesso e utilizzo per utenti. Nel caso si realizzi un cambio di destinazione d'uso trasformando un solaio di copertura, per cui non è prevista la praticabilità, in terrazzo, mediante specifici interventi edilizi, è necessario il permesso di costruire, non essendo realizzabile detta trasformazione tramite semplice SCIA né tramite comunicazione di inizio lavori ex art. 6, D. P. R. 380/2001 (TAR Lazio, Roma, Sez. II, sent. 22 marzo 2004, n. 2676; TAR Campania, Sez. VII, sent. 1.7.2010, n. 16540; TAR Campania, Napoli, sent. n. 1247/2013).
(stralcio da Consulente immobiliare n. 1065)
Nota di Approfondimento
Efficienza energetica e valore di mercato dell’immobile: alcune riflessioni sulle ricerche in corso
Recentemente sono state pubblicate le nuove Linee guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, nelle quali è stato inserito un approfondimento relativo all’efficienza energetica degli edifici in relazione alla stima del loro valore di mercato. In verità dalla lettura dell’Appendice, di seguito integralmente pubblicata, si evince che
siamo ancora in una fase di analisi e ricerca molto iniziale riguardo alla quantificazione dell’impatto del livello di efficienza energetica degli edifici sulla determinazione del loro valore di mercato. Molti sono i problemi da affrontare: quantificare in modo univoco e ripetibile l’incidenza delle prestazioni energetiche sulla stima degli immobili, raccogliere i dati utili a determinare tale livello, andando oltre il mero riconoscimento della classe energetica, peraltro non unificata a livello europeo.
“A livello internazionale, ancorché ci sia unità tra gli stakeholders europei del mercato immobiliare nel considerare le caratteristiche di ecosostenibilità e/o di efficienza energetica quali elementi importanti che possono influenzare la valutazione dell’immobile, al contempo non c’è univoca considerazione di quale siano gli elementi “green” che effettivamente impattano sul valore di mercato del cespite e come misurarli, ad esempio, nell’ambito del metodo di confronto di mercato. Numerose sono le iniziative al livello Europeo su questa tematica (cfr. il Progetto EEMAP della EMF-ECBC).
In attesa di una più ampia condivisione a livello di principi e standard internazionali, si rilevano una serie di aspetti di cui tener conto nella valutazione dell’efficientamento energetico.
In primo luogo, la definizione energetica del bene immobiliare è limitata al momento della sua valutazione (similarmente a quanto accade per il valore di mercato del bene dell’immobile che è quello del momento della stima effettuata dal valutatore. Se il cespite non viene periodicamente adeguato alla tecnologia più recente o agli standard di sicurezza normativamente imposti, la componente dell’efficienza energetica nel lungo termine finisce per limitare il suo impatto “positivo”.
Complessa è anche l’attività del perito di fornire nel rapporto di valutazione l’impatto del grado di efficienza energetica nel valore di mercato.
In caso di adozione dell’MCA, ogni esperto incaricato nel rapporto di valutazione descrive complessivamente l’oggetto immobiliare, confrontando il dato immobiliare con quelli di mercato per giungere ad un giudizio tecnico-estimativo che già oggi può includere la componente energetica, senza peraltro estrapolarla dal contesto. Ciò in mancanza di banche-dati che consentano tale estrapolazione.
Occorre anche ricordare che il primo indicatore di efficienza energetica, punto di partenza di una valutazione a tal fine e comparabile anche a livello europeo, è fornito dal certificato di efficienza energetica. Tale certificato è il documento che attesta la qualità energetica dell’immobile ed è obbligatorio nei rapporti contrattuali legati all’immobile (es. locazione, compravendita). Tuttavia, tale certificato non segue disposizioni standard a livello europeo.
In questo contesto, nell’ottica di sviluppare un esame più approfondito dell’efficientamento energetico quale componente meritevole di valutazione per comparazione, i soggetti deputati all’affidamento dell’incarico potrebbero richiedere nel quesito estimativo sottoposto all’esperto di descrivere più compiutamente le componenti che afferiscono il livello di efficienza energetica dell’immobile, oltre che raccogliere lo specifico certificato già richiesto. I dati sistematicamente raccolti, in tal modo, potrebbero diventare informazioni importanti per agevolare la classificazione delle garanzie immobiliari in cluster omogenei, consentendo in via aggregata di valutare la rischiosità dei finanziamenti anche per classi energetiche, anche in considerazione degli orientamenti europei in materia.
La collaborazione delle parti sul tema è auspicabile per valorizzare gli impatti dell’efficienza energetica sul valore di mercato dei beni immobiliari e consentirà di aumentare la trasparenza e la completezza delle informazioni relative al mercato immobiliare”.
Un interessante sviluppo della ricerca, in questo ambito, è quello di recepire gli studi inerenti la valutazione della sostenibilità ambientale nelle costruzioni, che, a livello nazionale, hanno un loro primo risultato nella pubblicazione delle norme UNI-ITACA, per ampliare il campo della ricerca a tutti gli aspetti ambientali riguardanti l’edificio, e per determinare, alla luce degli sviluppi normativi comunitari, come tale livello di sostenibilità incida sul valore di mercato degli immobili. Un ulteriore passo in questo senso, appunto a livello comunitario, è costituito dal progetto pilota "Level(s)", un nuovo quadro di riferimento UE per gli edifici sostenibili, che si basa su indicatori di prestazione che riguardano aspetti quali le emissioni di gas a effetto serra, l'efficienza delle risorse, l'efficienza idrica, la salute e il comfort, puntando a creare un "linguaggio comune" che definisca in cosa consiste nella pratica un edificio sostenibile e che non si limiti a considerare solo il consumo di energia. Tale metodologia, che valuta le prestazioni dell’edificio utilizzando un sistema LCA (Life Cycle Assesment), contribuisce a stabilire anche il valore economico di un immobile, mediante l’uso di liste di controllo finalizzate a misurare l’influenza potenzialmente positiva degli indicatori di prestazione su una valutazione di mercato. Tra le influenze positive possono essere annoverate: l’incremento delle entrate dovuto al riconoscimento sul mercato, la riduzione dei costi operativi, di manutenzione, di riparazione e/o di sostituzione, la riduzione dei rischi futuri legati ad un aumento delle spese o ad una perdita di reddito.
Altra interessante direttrice di ricerca è costituita dall’analisi delle variabili soggettive, che contribuiscono in misura rilevante alla determinazione del valore di mercato degli immobili. Nello specifico dell’efficienza energetica, si tratta di analizzare la percezione dell’utente finale (acquirente e/o locatario) in merito all’importanza del tema in oggetto, ed al livello di risparmio conseguibile. Un’indagine campionaria in questo senso potrebbe contribuire alla conoscenza di tali variabili soggettive, e dei fattori che le influenzano.
Se consideriamo, alla luce di numerosi studi effettuati1, i soli costi aggiuntivi di costruzione di un edificio energeticamente efficiente, a fronte dei risparmi di gestione conseguibili, si può dire, con ragionevole approssimazione, che l’extra costo di costruzione dovuto alla riqualificazione energetica di un edificio si colloca in un range che varia da + 15% a + 35%. Naturalmente tale costo varia in funzione delle condizioni di partenza e dei risultati conseguiti. Bisogna, inoltre, considerare che detti costi tendono a diminuire nel tempo, stante l’avanzare dell’innovazione tecnologica che mette a disposizione del mercato nuovi materiali, componenti ed impianti a costi sempre più accessibili (ad esempio il costo dei pannelli solari è diminuito dell’80% dal 2008 al 2016).
A fronte di questi extra costi, bisogna considerare i risparmi economici conseguiti nella manutenzione/gestione dell’edificio. Tali risparmi variano notevolmente, da un minimo del 10% annuo ad un massimo del 40%. Analogamente variano i tempi di ritorno degli investimenti, che mediamente si aggirano intorno ai 5-10 anni. Oltre i 10 anni il tempo di ritorno si considera non più conveniente per l’investitore.
In realtà, come abbiamo visto, riguardo alla riqualificazione energetica degli edifici, è senza dubbio più corretto parlare di analisi costi-benefici durante tutto il ciclo di vita, piuttosto che limitare l’analisi ai soli costi di costruzione.
In conclusione, possiamo indicare, relativamente alla tematica trattata, alcuni spunti di riflessione per gli operatori del settore immobiliare:
• Gli edifici energeticamente evoluti e quelli off-site prenderanno gradualmente il posto degli edifici tradizionali, già a partire già dal 2020, o li trasformeranno profondamente.
• Il valore dei nuovi edifici sarà sensibilmente maggiore di quelli tradizionali, se è vero, come afferma il Cresme, che “La ristrutturazione (globale) aumenta il valore dell’immobile del 29%” e che “gli immobili nelle classi energetiche più alte – A e B – godono di un vantaggio di prezzo che si aggira intorno al 10%” (Fiaip).
• La valutazione immobiliare deve tenere in maggior conto la qualità del manufatto edilizio, con particolare riguardo alle caratteristiche di efficienza energetica, sia per gli effetti positivi sul valore immobiliare sia per quelli relativi ai costi di gestione. La percezione degli operatori del settore deve arrivare ad equiparare una casa ad un elettrodomestico, altra apparecchiatura, o ad un autoveicolo, per i quali tra i criteri di valutazione quello del consumo è tenuto in grande considerazione.
• La nuova considerazione deve riguardare sia il valore degli immobili finiti, sia quelli in costruzione.
• Le valutazioni delle operazioni immobiliari che comportano nuova edificazione/riqualificazione non possono prescindere da una attenta valutazione della qualità del progetto, soprattutto da parte degli operatori finanziari.
• Poiché la casa è un bene complesso, l’aiuto alla decisione può essere fornito dal sistema delle certificazioni, che garantiscono livelli minimi di efficienza.
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