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Aggiornamenti e note di approfondimento sul settore real estate

Newsletter SPF

Aggiornamenti e note di approfondimento su mercato immobiliare e legislazione edilizia - n. 4 - febbraio 2019 - a cura di Enrico Cincinnati ed Alessandra Graziani1

Febbraio 2019


Le notizie

Mercato immobiliare:



  • Istat: Prezzi alla produzione delle costruzioni, dicembre 2018
  • Compravendita: Geometri e notai insieme per garantire la regolarità ai cittadini nelle compravendite
  • Istat: Nota sull’andamento dell’economia italiana, gennaio 2019
  • Tecnocasa: Previsioni mercato non residenziale 2019
  • Tecnocasa: Disponibilità di spesa per acquisto casa
  • Nomisma: previsioni 2019 mercato immobiliare
  • Is.I.V.I.: convegno interprofessionale 8 marzo a Genova
  • Banca d’Italia: Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, IV quadrimestre 2018
  • Istat: Compravendite e mutui di fonte notarile, III quadrimestre 2018
  • Mutui: Barometro Crif, febbraio 2019
  • Ance: Osservatorio congiunturale sull’industria delle costruzioni, gennaio 2019

I documenti disponibili2:



  • Giovanni Rizzi, in Consiglio nazionale del Notariato Studio n.521-2011/C, La disciplina sull’edilizia residenziale convenzionata dopo il Decreto sullo Sviluppo 2011
  • European Valuer n. 14, January 2019
  • Banca d’Italia, Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia - IV quadrimestre 2018, 22 febbraio 2019
  • Ance, Nota di sintesi dell’Osservatorio congiunturale sull’industria delle costruzioni, 27 febbraio 2019


Nota di approfondimento


La disciplina sull’edilizia residenziale convenzionata

Mercato immobiliare


Istat (29.01.2019): Si stima che l’indice dei prezzi alla produzione delle costruzioni per gli edifici residenziali a dicembre rimanga invariato su novembre 2018 mentre aumenti del 2,1% su base annua. (stralcio da Comunicato Istat, 29 gennaio 2019)

Compravendita (02.2019): E' stato siglato a Palermo dal Presidente del Consiglio Notarile dei Distretti Riuniti di Palermo e Termini Imerese, Mario Marino, e dal Presidente del Collegio dei Geometri e Geometri laureati della provincia di Palermo, Carmelo Garofalo, un protocollo d'intesa a salvaguardia dei soggetti che, a vario titolo, intervengono nella compravendita immobiliare, attraverso la garanzia della regolarità̀ urbanistica e della conformità catastale dell'immobile. L'obiettivo è assicurare quindi il corretto trasferimento immobiliare sotto il profilo della commerciabilità dei beni attraverso la redazione di una relazione tecnica completa sugli immobili o sui patrimoni immobiliari, che comprende tutte le notizie che il compratore dovrebbe conoscere prima di procedere all'acquisto. A tutela del cittadino, quindi, ma anche nell'interesse dello Stato, poiché l'iniziativa contribuisce a una minor incidenza del contenzioso e delle procedure amministrative di sanatoria nell'ambito delle irregolarità urbanistiche ed edilizie. (stralcio da Consulente immobiliare n. 1061)

Istat (08.02.2019): Il rallentamento dell’economia internazionale si è prolungato anche nell’ultima parte dello scorso anno, colpendo in particolare il settore industriale e la domanda internazionale. Nel quarto trimestre 2018, il Pil italiano ha segnato la seconda variazione congiunturale negativa consecutiva, determinata da una nuova flessione della domanda interna. Il mercato del lavoro ha confermato il quadro di sostanziale stabilità dell’occupazione in presenza di lievi miglioramenti della disoccupazione. Si conferma la tendenza di decelerazione dei prezzi condizionata dai ribassi dei costi energetici. Il differenziale con l’inflazione dell’area euro torna ad allargarsi. A gennaio 2019, il clima di fiducia dei consumatori, dopo due flessioni consecutive, ha segnato un aumento mentre è proseguito il peggioramento dell’indice composito del clima di fiducia delle imprese. L’indicatore anticipatore ha registrato una marcata flessione, prospettando serie difficoltà di tenuta dei livelli di attività economica. (Comunicato Istat, 8 febbraio 2019)

Tecnocasa (29.01.2019): Le previsioni 2019 per il mercato degli immobili per l’impresa sono orientate ad una sostanziale stabilità di prezzi e canoni di locazione. Lo scorso anno capannoni e negozi hanno dato segnali positivi in termini di richiesta mentre gli uffici hanno mostrato ancora una certa debolezza. (stralcio da Comunicato Tecnocasa, 29 gennaio 2019)

Tecnocasa (11.02.2019): L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato la disponibilità di spesa per l’acquisto della casa a Gennaio 2019. Rispetto a sei mesi fa si registrano dei cambiamenti in linea con il trend che sta intraprendendo il mercato immobiliare. Aumenta infatti la percentuale di chi destina un capitale più elevato all’acquisto della casa, anche in seguito alla ripresa dei prezzi che sta interessando alcune grandi città. La maggiore concentrazione della disponibilità di spesa si rileva ancora nella fascia più bassa, fino a 119 mila € (27,5%). Segue con il 24,3% la fascia tra 120 e 169 mila € ed infine quella compresa tra 170 a 249 mila € con il 21,6%. (stralcio da Comunicato Tecnocasa, 11 febbraio 2018)

Nomisma (21.02.2019): Le previsioni Nomisma mercato immobiliare 2019 vedono in crescita le compravendite con prezzi che ancora stentano a salire, la ripresa non pare ancora essere vicina, leggera crescita dei mutui erogati. (…) Le previsioni per il 2019 sulle compravendite raccontano che si raggiungerà quota 586.412, contro le 566.057 stimate per il 2018. Si prevede una ulteriore crescita nel 2020 quando si potrebbe arrivare a 594.694 unità. L’aumento delle compravendite è strettamente legato anche ad una crescita della massa complessiva dei mutui erogati. Un incremento prevedibile il cui andamento, secondo Luca Dondi, passerà “dagli attuali 48,454 mld di euro ai 49,523 del 2019 per poi calare lievemente a 49.450 del 2020”. Sul fronte dei prezzi delle abitazioni, non ci si aspetta un grande cambiamento. Saranno le grandi città protagoniste della ripresa con Milano in testa, sottolinea l’Ad di Nomisma “continua a generare interesse ma i prezzi sono già abbastanza elevati” mentre “nelle aree di minor pregio e nei centri meno sviluppati i prezzi invece non potranno che essere in tensione a causa della scarsa domanda”. (stralcio da www.homerating.it)

Is.I.V.I. (14.02.2019): Is.I.V.I. segnala il convegno interprofessionale dal titolo Professionisti Economico/Giuridici: valutazione e valorizzazione degli immobili aziendali che si terrà venerdì 8 marzo a Genova. L’evento sarà formato da tre tavole rotonde di approfondimento specifico (Tav. I – Quale valutazione?; Tav. II – I fruitori della valutazione; Tav. III – Quali responsabili?). In rappresentanza di Is.I.V.I. sarà presente l’ing. Giorgio Guastini, consigliere IsIVI. (stralcio da Newsletter Is.I.V.I., febbraio 2019)

Banca d’Italia (22.02.2019): Secondo i risultati dell'indagine sul mercato delle abitazioni condotta dal 2 gennaio all'1 febbraio 2019 presso 1.476 agenzie, nel quarto trimestre del 2018 è rimasto negativo, e stabile rispetto ai tre mesi precedenti, il saldo fra la quota di operatori che segnalano un aumento dei prezzi di vendita e quella di quanti ne indicano una diminuzione. Il margine di sconto rispetto alle richieste iniziali del venditore si è invece ridotto, così come i tempi di vendita, che si sono riportati sui livelli medi nell'ultimo biennio. Fra le cause prevalenti di cessazione dell'incarico a vendere è aumentata, rispetto al terzo trimestre, la mancanza di proposte di acquisto, attribuita al livello delle quotazioni, ritenuto troppo alto. A fronte di una complessiva attenuazione della domanda, è proseguita la ricomposizione delle transazioni verso immobili relativamente più efficienti dal punto di vista energetico. La quota di compravendite finanziate tramite mutui ipotecari e il rapporto fra prestito e valore dell'immobile si confermano elevati. Le attese degli operatori sulle prospettive del mercato degli immobili sono rimaste nel complesso stabili e favorevoli su tutti gli orizzonti. (Comunicato Banca d’Italia, 22 febbraio 2019)

Istat (21.02.2019): Nel terzo trimestre 2018 le convenzioni notarili di compravendita e le altre convenzioni relative ad atti traslativi a titolo oneroso per unità immobiliari (175.102) diminuiscono dello 0,8% rispetto al trimestre precedente (-0,2% il settore abitativo e -10,9% l’economico). Il settore abitativo segna variazioni congiunturali positive al Centro (+0,9%), nel Nord-est (+0,8%) e nelle Isole (+0,6%); negative nel Nord-ovest (-1,2%) e al Sud (-1,1%). Per il comparto economico si registrano flessioni marcate nel Nord-ovest (-21,8%) e nel Nord-est (-11,6%), meno ampie nelle Isole (-6,1%) e al Sud (-3,4%) e segnali espansivi al Centro (+2,3%). Su base annua le transazioni immobiliari aumentano complessivamente dell’1,6%. La crescita riguarda il comparto dell’abitativo (+3,9%) mentre l’economico registra un calo del 27,1%. (...) Il 94,4% delle convenzioni stipulate riguarda trasferimenti di proprietà di immobili a uso abitativo e accessori (165.379), il 5,1% a uso economico (8.946) e lo 0,4% a uso speciale e multiproprietà (777). Le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare (98.209) crescono dell’1,5% rispetto al trimestre precedente e del 7,0% su base annua. (...). (stralcio da Comunicato Istat, 21 febbraio 2019)

Mutui (02.2019): Il 2019 si apre con il rallentamento delle richieste di nuovi mutui e surroghe (vere e proprie istruttorie formali, non semplici richieste di informazioni o preventivi online), da parte delle famiglie italiane, registrate sul Sistema di Crif, con un calo complessivo del -6,4% rispetto al mese di gennaio 2018. Il dato relativo al primo mese dell’anno dà continuità alla flessione complessivamente rilevata nel 2018 (-0,6%), ascrivibile primariamente al ridimensionamento dei mutui di sostituzione. A mitigare la performance negativa delle richieste si segnala la crescita dell’importo medio, che fa segnare un +1,9% per attestarsi a 128.124 euro. Relativamente alla distribuzione per fasce di importo, a gennaio le richieste di mutuo si sono concentrate prevalentemente nella classe compresa tra 100.001 e 150.000 euro, con una quota pari al 29,1% del totale. Da segnalare come la classe al di sotto dei 75.000 euro, dove tipicamente si concentrano i mutui di sostituzione, rappresenti una quota pari al 25,6% sul totale. (stralcio da Tecnoborsa, Panorama di economia immobiliare, febbraio 2019)

Ance (27.02.2019): Nell’ambito di uno scenario riguardante l’industri a delle costruzioni che permane debole, l’Ance analizza l’andamento del mercato immobiliare. “La dinamica positiva del mercato immobiliare residenziale è proseguita anche nel terzo trimestre 2018. Il numero di abitazioni compravendute ha registrato, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, un ulteriore aumento del 6,7% rispetto al terzo trimestre 2017. Complessivamente nei primi nove mesi del 2018 l’aumento si attesta al 5,6% su base annua. In virtù di tale dinamica e sulla base dell’indagine Istat relativa alle intenzioni delle famiglie interessate all’acquisto di un’abitazione, la stima Ance per il 2018 è di circa 572mila abitazioni compravendute; per il 2019 si prevede un ulteriore aumento che porterà il numero di compravendite a circa 592mila.(...) In generale, il buon andamento del mercato immobiliare residenziale continua ad essere sostenuto, oltre che dai bassi tassi di interesse, anche dalla disponibilità del settore bancario a concedere i finanziamenti. Secondo i dati di Banca d’Italia nei primi nove mesi del 2018 i mutui erogati alle famiglie per l’acquisto di un’abitazione registrano un ulteriore aumento del 3,7% nel confronto con lo stesso periodo dell’anno precedente. Il trend positivo delle transazioni abitative in atto, ormai, da quattro anni non è stato accompagnato da un analogo aumento dei valori che hanno, invece, continuato a registrare variazioni negative o al più stazionarie. (...) (stralcio da Ance, Nota di sintesi dell’Osservatorio congiunturale sull’industria delle costruzioni, 27 febbraio 2019)


Legislazione edilizia


Manutenzione straordinaria (02.2019): È illegittimo l'ordine di demolizione di opere edilizie e di ripristino dello stato dei luoghi nel caso di interventi ascrivibili alle fattispecie assoggettate al regime della comunicazione di inizio lavori (CIL) di cui all'art. 6, comma 2, nonché 6-bis (CILA), D.P.R. 380/2001, quando si sostanziano nell'eliminazione e spostamenti di tramezzature, con conseguente diversa distribuzione interna dell'attività commerciale senza interessamento delle parti strutturali dell'edificio, trattandosi sostanzialmente di operazioni di manutenzione straordinaria (TAR Campania, Salerno, Sez. II, sent. 6 luglio 2018, n. 1042 e sent. 22 agosto 2017, n. 4098). (stralcio da Consulente immobiliare n. 1061)

Edilizia libera (02.2019): Le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell'attività agricola rientrano, ai sensi dell'art. 6, comma 1, lett. e), D.P.R. 380/2001, tra le ipotesi di attività edilizia libera, mentre per quelle di diversa consistenza e destinazione è necessario il permesso di costruire, assumendo rilevanza decisiva la presenza di requisiti di stabilità o di rilevante consistenza, tale da alterare in modo duraturo l'assetto urbanistico - ambientale (Cass., Sez. III, sent. 10 aprile 2013, n. 37139; sent. 17 maggio 2012, n. 36594; sent. 16 novembre 2005, n. 46767; sent. 29 maggio 2002, n. 33158). (stralcio da Consulente immobiliare n. 1061)

Abusivismo (02.2019): L'acquisto della proprietà ai sensi dell'art. 31 del T.U. edilizia avviene, per giurisprudenza consolidata, a titolo originario con cancellazione di tutti i diritti reali minori e di garanzia eventualmente gravanti bene. L'ordinanza di acquisizione gratuita al patrimonio indisponibile del Comune dell'immobile costruito in totale difformità o assenza della concessione si connota, infatti, per la duplice funzione di sanzionare comportamenti illeciti e di prevenire perduranti effetti dannosi di essi e dunque dà luogo ad acquisto a titolo originario, con la conseguenza che l'ipoteca e gli altri eventuali pesi e vincoli preesistenti vengono caducati unitamente al precedente diritto dominicale, senza che rilevi l'eventuale anteriorità della relativa trascrizione o iscrizione. La fattispecie è assimilabile al perimento del bene, ipotesi nella quale si estingue l'ipoteca, giacché l'immobile abusivo è destinato al "perimento giuridico", normalmente conseguente alla demolizione, salva la eccezionale acquisizione al patrimonio comunale, che lo trasforma irreversibilmente in "res extra commercium" sotto il profilo dei diritti del debitore e dei terzi che vantino diritti reali limitati sul bene (cfr. Cass. civ., Sez. VI, sent. 6 ottobre 2017, n. 23453; Sez. III, sent. 26 gennaio 2006, n. 1693). Non sono interessate all'acquisizione al patrimonio indisponibile del comune soltanto le opere strettamente abusive, ma anche tutto ciò che, oltre all'area di sedime, è necessario per rendere eseguibile l'ordine di demolizione ed in definitiva la completa restitutio in integrum dello stato dei luoghi (cfr. Cass. pen., Sez. III, sent. 9 ottobre 2018, n. 51058). (stralcio da Consulente immobiliare n. 1062)

Immobili in costruzione (22.02.19): Nuove regole per le compravendite di “immobili da costruire”, vale a dire i contratti aventi a oggetto il trasferimento di edifici (o loro porzioni) per la cui costruzione sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare oppure la cui costruzione «non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità». Infatti, il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, recato dal decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14, comporta alcune importanti innovazioni in questo delicato ambito, disciplinato dal Dlgs 20 giugno 2005, n. 122 il quale viene appunto modificato dal Codice della crisi d’impresa (articoli 389-391). Queste nuove norme divengono applicabili (articolo 5, comma 1-ter, Dlgs 122/05) ai contratti aventi a oggetto “immobili da costruire” per i quali il relativo titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019 (vale a dire il trentesimo giorno successivo a quello di pubblicazione in Gazzetta ufficiale del Codice sulla crisi d’impresa che infatti è stata effettuata il 14 febbraio 2019: articolo 389, comma 1). È stato anzitutto modificato l’articolo 6 del Dlgs 122/05, il quale ora dispone che il contratto preliminare «ed ogni altro contratto che ... sia comunque diretto al successivo acquisto in capo a una persona fisica della proprietà» di un immobile da costruire «devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata». L’innovazione apportata dalla norma consiste nel fatto che la legge attualmente vigente consente di stipulare questi contratti anche nella forma della scrittura privata non autenticata. La legge non reca un’espressa sanzione per la violazione di questa prescrizione formale: si devono applicare, pertanto, le previsioni “generali”: vale a dire (dato che l’imperatività della norma è fuori discussione, in quanto il legislatore ricorre al verbo «devono») l’articolo 1418, comma 1 del Codice civile, per il quale è nullo il contratto contrario a norme imperative, e gli articoli 1325, n. 4), 1350, n. 13) e 1418, comma 2, del Codice civile, per i quali sono nulli gli atti stipulati in una forma diversa da quella prescritta dalla legge. La nullità in questione è “assoluta”: è insanabile (articolo 1423 del Codice civile), l’azione è imprescrittibile (articolo 1422 del Codice civile), può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse ed è rilevabile d’ufficio dal giudice (articolo 1421 del Codice civile). La prescrizione di forma in commento, per il “principio di simmetria delle forme” che vige nel nostro ordinamento, comporta che per atto pubblico o scrittura privata, a pena di nullità, debbano essere redatte anche la proposta e l’accettazione finalizzate alla stipula dei contratti in questione (e la modulistica delle agenzie va fuorilegge) nonché la procura che sia rilasciata in vista di essi. (A. Busani, Il Sole 24 Ore, 22 febbraio 2019)
Vincoli paesaggisitici (02.2019): La sussistenza del delitto di cui all'art. 181, comma 1-bis, del d.lgs. 42/2004 è limitata ai soli casi in cui i lavori abusivamente realizzati in zona sottoposta a vincolo paesaggistico abbiano comportato un aumento dei manufatti superiore al 30% della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 metri cubi, ovvero ancora abbiano comportato la realizzazione di una nuova costruzione con una volumetria superiore a 1000 metri cubi. La regola, importantissima in tema di vincoli paesaggistici in edilizia, è stata ribadita e sottolineata dalla Corte di Cassazione nella sentenza 7243/2019 dello scorso 22 febbraio, che ha accolto il ricorso contro una condanna per delle modifiche a manufatti effettuate in violazione alla normativa edilizia, in zone soggetta a vincolo paesaggistico. (stralcio da M. Peppucci, Ingenio, 28 febbraio 2019)


Approfondimento


1 - La disciplina sull’edilizia residenziale convenzionata


Nelle precedenti Newsletter n. 2/dicembre 2018 e n. 3/gennaio 2019 abbiamo presentato la sanatoria per le case popolari vendute al prezzo di mercato approvata nell’emendamento “omnibus” al Decreto fiscale, definitivamente approvato dalla Camera il 13 dicembre 2018.


In questa Nota di approfondimento, intendiamo fare un passo indietro, chiarendo cosa si intende per edilizia residenziale convenzionata, e specificando quali sono le principali normative di riferimento e le principali caratteristiche delle Convenzioni.


Con l’espressione “EDILIZIA RESIDENZIALE CONVENZIONATA” si fa riferimento a quegli interventi di edilizia residenziale posti in essere previa stipulazione di una convenzione con il Comune con la quale, a fronte di concessioni da parte dell’Amministrazione pubblica (riguardanti l’assegnazione delle aree su cui edificare o la riduzione del contributo concessorio), vengono assunti obblighi inerenti l’urbanizzazione del comparto e l’edificazione di alloggi di edilizia economico popolare e dalla quale, inoltre, discendono vincoli incidenti sulla successiva circolazione degli alloggi in tal modo realizzati.


Due sono le convenzioni che tradizionalmente si fanno rientrare nell’ambito della “EDILIZIA RESIDENZIALE CONVENZIONATA”:


  1. la convenzione di attuazione di un Piano di Edilizia Economico Popolare (P.E.E.P.), i cui riferimenti normativi si trovano nella legge 22 ottobre 1971 n. 865 ed in particolare nell’art. 35 (disciplina della convenzione);
  2. la convenzione per la riduzione del contributo concessorio al cui pagamento è subordinato il rilascio del permesso di costruire, disciplinata dall'art. 18 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (T.U. in materia edilizia), che ha sostituito la precedente L. 28 gennaio 1977 n. 10 (meglio nota come “Legge Bucalossi”) negli artt. 7 e 8.


A decorrere dall’entrata in vigore della legge 23 dicembre 1998 n. 448 anche la convenzione di cui alla Legge Bucalossi può rientrare nell’ambito del procedimento di edilizia residenziale pubblica tracciato dalla legge 22 ottobre 1971 n. 865, potendo sostituire o modificare la convenzione di attuazione di un P.E.E.P.

L’art. 5, c. 3-bis, D.L. 13 maggio 2011 n. 70 (cd. “decreto sullo sviluppo 2011”), convertito nella Legge 12 luglio 2011 n. 106, ha modificato la disciplina riguardante entrambe le convenzioni, al dichiarato fine di “agevolare il trasferimento dei diritti immobiliari”, introducendo le disposizioni relative alla rimozione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione, del canone massimo di locazione ed alla cessione del diritto di proprietà e di superficie, che sono poi state riproposte, senza modificazioni, nella L. 17 dicembre 2018, n. 136.


La convenzione di attuazione di un Piano di Edilizia Economico Popolare si articola in tre fasi:


  • disciplina della fase di acquisizione dell'area al patrimonio indisponibile del Comune (espropriazione dell’area);
  • disciplina della fase di disposizione dell'area (in proprietà o in diritto di superficie) a favore del soggetto attuatore dell'intervento edilizio, fase caratterizzata dalla stipula della CONVENZIONE comportante il trasferimento della proprietà o la costituzione del diritto di superficie e contenente la disciplina (termini, modalità, caratteristiche, garanzie) dell'intervento edilizio ed urbanistico;
  • disciplina della fase della "gestione" dell'alloggio da parte dell'assegnatario/acquirente con i vincoli e le limitazioni alla libera disponibilità che discendono dalla peculiare natura dei beni.


Tale convenzione è un atto complesso, che ha natura di concessione/contratto, per la parte che comporta il trasferimento in capo al concessionario del diritto (superficie o proprietà) che lo autorizza all’uso dell’area, e di convenzione urbanistica, per la parte che disciplina la urbanizzazione del comparto dell’area oggetto di concessione.

Il contenuto della convenzione per la concessione del diritto di superficie deve prevedere:



  1. il corrispettivo della concessione e le modalità del relativo versamento;
  2. il corrispettivo delle opere di urbanizzazione da realizzare a cura del Comune o del concessionario;
  3. le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da realizzare;
  4. i termini di inizio e ultimazione degli edifici e delle opere di urbanizzazione;
  5. l’obbligo a praticare prezzi di cessione e canoni di locazione concordati sulla base di parametri da riportare in convenzione;
  6. le sanzioni a carico del concessionario per l’inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione ed i casi di maggiore gravità in cui tale inosservanza comporta la decadenza dalla concessione e la conseguente estinzione del diritto di superficie;
  7. i criteri per la determinazione del corrispettivo in caso di rinnovo della concessione, la cui durata non può essere superiore a quella prevista nell’atto originario; la durata del diritto di superficie è prevista a tempo indeterminato nel caso in cui concessionari siano enti pubblici per la realizzazione di impianti e servizi, altrimenti la durata non potrà essere inferiore a 60 e non superiore a 99 anni.


Il contenuto della convenzione per la cessione della proprietà deve prevedere:


  1. gli elementi progettuali degli edifici da costruire e le modalità del controllo sulla loro costruzione;
  2. le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da costruire;
  3. i termini di inizio e ultimazione lavori degli edifici;
  4. i casi nei quali l’inosservanza degli obblighi previsti dalla convenzione comporta la risoluzione dell’atto di cessione;
  5. la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi sulla base del costo dell’area, della costruzione, delle opere di urbanizzazione, nonché delle spese generali comprese quelle di progettazione e degli oneri di preammortamento e di finanziamento;
  6. la determinazione dei canoni di locazione in percentuale del valore desunto dai prezzi fissati per la cessione degli alloggi;
  7. la durata di validità della convenzione non superiore a 30 e non inferiore a 20 anni. Ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione determinati in base alla convenzione è nulla per la parte eccedente.


A seguito dell’emanazione della legge 23 dicembre 1998 n. 448 è divenuto possibile modificare le convenzioni di attuazione PEEP, sostituendo una convenzione già stipulata e/o trasformando il diritto di superficie in diritto di proprietà. Successivamente, con il Decreto Sviluppo 2011, poi ripreso nella L. 17 dicembre 2018 n. 136, è divenuto possibile rimuovere i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione nonché del canone massimo di locazione contenuti nella convenzione. Aspetti di particolare interesse sono quelli relativi al corrispettivo di cessione ed ai limiti al successivo trasferimento. Riguardo al primo, il corrispettivo è determinato dall’Ufficio tecnico del Comune, per un valore pari al 60% dell’indennità di espropriazione, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie rivalutati in base agli indici ISTAT, con l’ulteriore limitazione che il prezzo così stabilito non deve essere superiore a quello in concreto utilizzato per la cessione in prima battuta dell’area in diritto di proprietà. Relativamente al secondo aspetto, nessun limite al successivo trasferimento delle aree ricomprese nei P.E.E.P., per le quali sia intervenuto l'acquisto dal Comune del diritto di proprietà con conseguente "trasformazione" del diritto di superficie in piena proprietà, è previsto dalla vigente normativa. Per cui, una volta perfezionata tale "trasformazione" la alienazione in piena proprietà dell'alloggio (in presenza delle altre condizioni di legge o di convenzione) è libera. Solo per le aree ricomprese nei P.I.P., l'art. 11, L. 273/2002 fissa un limite al successivo trasferimento. Infatti tale norma stabilisce che "la proprietà delle suddette aree non può essere ceduta a terzi nei cinque anni successivi all'acquisto".


Riguardo all'alienazione di alloggi realizzati su aree P.E.E.P. acquisiti in proprietà, tutti i divieti previsti prima del 15 marzo 1992 (data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179) sono stati abrogati, quindi essi risultano liberamente commerciabili (salvo il rispetto di ulteriori eventuali limiti o vincoli che siano stati inseriti in convenzione). Per il caso di concessione di aree P.E.E.P. in superficie, non sono mai stati previsti dall’ordinamento divieti di alienazione di alcun genere, per cui non si sono mai posti problemi in ordine alla validità degli atti di alienazione di alloggi realizzati su tali aree.


La Convenzione per la riduzione del contributo concessorio (cosiddetta convenzione “Bucalossi”)


L’art. 16 D.P.R. 380/2001, (T.U. in materia edilizia) subordina il rilascio del permesso di costruire al versamento del contributo concessorio, contributo che risulta articolato in 2 quote :


- una commisurata all’incidenza delle spese di urbanizzazione primaria e secondaria da versarsi all'atto del rilascio del permesso di costruire;

- una proporzionata al costo di costruzione da versarsi in corso d'opera con le modalità e le garanzie stabilite dal Comune e comunque non oltre 60 gg. dalla ultimazione delle opere.


Scopo della “convenzione Bucalossi” è quello di ottenere una riduzione del contributo concessorio richiesto ai fini del rilascio del permesso di costruire relativo ad interventi di edilizia abitativa; in particolare a seguito della stipula di detta convenzione il contributo concessorio viene limitato alla sola quota commisurata agli oneri di urbanizzazione con esclusione pertanto di quella commisurata al costo di costruzione. Con detta convenzione l’interessato, a fronte dell’agevolazione ottenuta, deve assumere l’obbligo di praticare prezzi di vendita e canoni di locazione in misura non superiore a quella risultante dalla convenzione medesima.


Il contenuto di tale convenzione deve prevedere:

  1. le caratteristiche tipologiche e costruttive degli edifici;
  2. la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi sulla base del costo dell’area, della costruzione, delle opere di urbanizzazione, nonché delle spese generali comprese quelle di progettazione e degli oneri di preammortamento e di finanziamento;
  3. la determinazione dei canoni di locazione in percentuale del valore desunto dai prezzi fissati per la cessione degli alloggi;
  4. la durata di validità (minimo 20 massimo 30 anni).


I prezzi di cessione ed i canoni di locazione determinati in base alla convenzione sono suscettibili di periodiche variazioni, con frequenza non inferiore al biennio, in base agli indici ISTAT dei costi di costruzione.

Ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione determinati in base alla convenzione è nulla per la parte eccedente.


Per ciò che concerne la rimozione dei vincoli, anche per le “convenzioni Bucalossi” (ovvero per gli eventuali atti unilaterali d’obbligo stipulati in luogo di dette convenzioni) il decreto sviluppo 2011 (D.L. 13 maggio 2011, n. 70 convertito con legge 12 luglio 2011 n. 106) riconosce allo stipulante la possibilità di rimuovere i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione e del canone massimo di locazione, sempreché siano decorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento. Non è, quindi, consentita la rimozione dei vincoli al costruttore, ossia a colui che, con la stipula della convenzione (o dell’atto unilaterale d’obbligo), si è avvalso della riduzione del contributo concessorio. Tale possibilità è riconosciuta ad un suo avente causa, ovvero ai successivi acquirenti.
(La presente Nota è desunta da: Studio Notariato n.521-2011/C)

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