Newsletter SPF
Aggiornamenti e note di approfondimento su mercato immobiliare e legislazione edilizia - n. 3 - gennaio 2019 - a cura di Enrico Cincinnati ed Alessandra Graziani1
Gennaio 2019
Le notizie
Mercato immobiliare:
- Istat: Prezzi delle abitazioni, III trimestre 2018
- Nomisma: Compravendite case in aumento (+5%) nel 2018 ma cresce l’incertezza
- Confedilizia: A picco vendite uffici e negozi, più coraggio su cedolare secca
- Coldiretti: Vendite terreni a +8% nel 2018
- Esecuzioni immob.: Tsei, +11% fascicoli chiusi, scende 40 gg durata media
- Tecnocasa: Compravendite immobiliari, il 28,0% degli acquirenti è single
- Istat: Permessi di costruire, II trimestre 2018
- Eurostat: Prezzi delle abitazioni in crescita del 4,3% nell’area Euro, III quadrimestre 2018
- Mercato residenziale:Domanda, offerta e prezzi 2018 in rialzo, stesso trend in 2019
- Scenari Immobiliari: La Lombardia catalizza 43,9% investimenti immobiliari, 20 mld in 2010-2018
- Mutui: A ottobre 2018 tassi mutui saliti al 2,24%
- Agenti immobiliari: Siglato protocollo d'intesa Confindustria-FIAIP
- Legislazione edilizia:
- Piano Casa: Il Veneto proroga il Piano casa fino al 31 marzo
- Abusivismo: La domanda di sanatoria non blocca la demolizione
- Manutenzioni: Manutenzione straordinaria e CILA
- Pertinenze: Caratteristiche ed esclusione del permesso di Costruire
I documenti disponibili2:
- Oliviero Tronconi, La gestione dei processi di valorizzazione immobiliare, in Consulente immobiliare n. 1059, 15 gennaio 2019
- Eurostat, News 14/2019, III quadrimestre 2018, 18 gennaio 2019
- Consiglio di Stato, Sez. IV, Sentenza 13.11.2018, n. 6403
- European Valuer n. 14, January 2019
Nota di approfondimento
La sanatoria per le case popolari vendute al prezzo di mercato – parte seconda
Mercato immobiliare
Istat (07.12.2018): Secondo le stime preliminari, nel terzo trimestre 2018 l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento, diminuisce dello 0,8% sia rispetto al trimestre precedente sia nei confronti dello stesso periodo del 2017 (era -0,4% nel secondo trimestre 2018). La flessione tendenziale dell’IPAB è da attribuire unicamente ai prezzi delle abitazioni esistenti, che registrano una variazione negativa pari a -1,3% (era -0,8% nel trimestre precedente). I prezzi delle abitazioni nuove, invece, accelerano su base tendenziale passando dal +1,2% del secondo trimestre del 2018 al +1,4% del terzo trimestre. Questi andamenti si manifestano in un contesto di crescita persistente dei volumi di compravendita (+6,7% l’incremento tendenziale registrato per il terzo trimestre del 2018 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale). Su base congiunturale la diminuzione dell’IPAB è dovuta soprattutto ai prezzi delle abitazioni esistenti, che registrano un calo pari a -1,0%; anche i prezzi delle abitazioni nuove flettono rispetto al secondo trimestre ma in misura contenuta (-0,2%).
In media, nei primi tre trimestri del 2018, rispetto allo stesso periodo del 2017, i prezzi delle abitazioni diminuiscono dello 0,6%, sintetizzando dinamiche di prezzo di segno opposto tra i prezzi delle abitazioni esistenti (che pesano per oltre l’80% sul dato complessivo), in diminuzione dell’1,0% e quelli delle abitazioni nuove che aumentano dell’1,2%. Rispetto alla media del 2010, primo anno per il quale è disponibile la serie storica dell’IPAB, nel terzo trimestre 2018 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 16,7%, a causa esclusivamente alle abitazioni esistenti i cui prezzi sono diminuiti del 22,9% mentre per quelli delle abitazioni nuove si registra complessivamente un aumento, seppur debole (+0,2%).
Il tasso di variazione acquisito dell’IPAB per il 2018 è negativo e pari a -0,5%.
(Comunicato Istat, 10 gennaio 2019)
Nomisma (01.2019): Il 2018 per il mercato immobiliare si è chiuso con un ulteriore incremento delle compravendite (+5,6% per un totale di 572.752 passaggi di proprietà), mentre i prezzi hanno fatto segnare una nuova lieve correzione al ribasso (in media del 0,9% annuale). E' quanto emerge dal nuovo III Osservatorio immobiliare pubblicato da Nomisma che, se da una parte vede un andamento dinamico per il settore, dall'altro teme ripercussioni dall'aumento delle tensioni finanziarie. "Il rallentamento della crescita economica, associato alle incertezze scaturite dalla contrapposizione tra Governo e Commissione Europea relativamente ai contenuti del Documento di Economia e Finanza per il 2019 - si legge nel rapporto - non potevano non produrre contraccolpi sul settore immobiliare italiano. (…) Dall'ultima indagine sulle famiglie condotta da Nomisma nel corso del 2018 risulta come il 15,4% delle manifestazioni di interesse all'acquisto dell'abitazione risulti motivato da scelte di investimento riguardando circa 400 mila famiglie; nel 2017 tale componente pesava per appena il 6,1%. Questo aumento di domanda è spinto dalla migliore convenienza economica (spesso solo percepita) del mercato immobiliare e dalla mancanza di valide opportunità di investimento alternativo.
(stralcio da Consulente immobiliare n. 1059)
Confedilizia (01.2019): Nel terzo trimestre 2018, su base tendenziale, il numero di compravendite di immobili non abitativi è diminuito del 10,3%. Lo segnala Confedilizia, precisando che nelle otto principali città italiane, le compravendite di uffici e studi privati sono diminuite in media del 27,9%, con picchi del 59,8% a Firenze, del 52% a Roma, del 39,6% a Bologna e del 37,2% a Napoli. Per quanto riguarda negozi e laboratori, si evidenzia invece un - 22,9% a Genova, un -15,5% a Milano e un -3,5% a Torino. "Sono numeri sconcertanti - commenta il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa - che dimostrano quanto urgente sia intervenire attraverso riduzioni fiscali in questo comparto così importante dell'immobiliare. La prima occasione utile è data dal prossimo esame in Senato del disegno di legge di bilancio, dove il Governo ha previsto un avvio troppo timido di una misura - la cedolare secca sugli affitti - che, se introdotta in modo più coraggioso, consentirebbe di dare nuova vita a un mercato in grave crisi".
(stralcio da Consulente immobiliare n. 1059)
Coldiretti (01.2019): Aumento record dell'8,32% delle compravendite di terreni agricoli, con 57.284 operazioni nel primo semestre del 2018, superiori di oltre quattro volte i 13.624 atti di acquisto che hanno riguardato nello stesso periodo i terreni edificabili. Il dato emerge dall'analisi della Coldiretti sul 'Rapporto dati statistici notarili', dai quali si evidenzia il buon andamento delle aree agricole, che si ritrova anche nelle donazioni che aumentano del 2,1%. Dopo cinque anni di continue svalutazioni, il prezzo della terra in Italia è tornato ad aumentare nel 2017 e ha superato € 20.000 per ettaro, anche se con una forte differenziazione territoriale con il nord-est, dove si registrano valori sopra € 40.000/ettaro e il Mezzogiorno, dove si scende in media tra € 8-13.000/ettaro, secondo elaborazioni Coldiretti su dati Crea.
(stralcio da Consulente immobiliare n. 1059)
Esecuzioni immobiliari (01.2019): Aumenta dell'11% il numero di fascicoli chiusi nel 2017 rispetto all'anno precedente e si riduce di oltre un mese (40 giorni) la durata media complessiva della procedura. Il dato è emerso nel corso dell'evento 'Real estate e procedure esecutive, storia di valori dispersi: servono riforme oppure coraggio?' organizzato a Roma dalla Associazione T.S.E.I. (Tavolo di Studio delle Esecuzioni Italiane) che, con oltre 125 soci, raggruppa i principali player e professionisti attivi sul tema a livello italiano. (…) Il dato relativo alla durata civile delle esecuzioni immobiliari è sensibilmente inferiore alla media nazionale dell'intera procedura, che è passata dai 5,11 anni del 2016 ai 5 anni del 2017, un trend in miglioramento considerato che nel 2017 sono state concluse oltre 64.000 esecuzioni immobiliari e che, per la prima volta, i fascicoli definiti hanno superato di circa 4.000 unità quelli iscritti: un dato che indica il recupero dell'arretrato e il miglioramento della produttività degli uffici giudiziari. I tribunali con la procedura più lunga sono quello di Locri (16,7 anni), seguito da Castrovillari (10,8 anni), Fermo (10,4 anni), Cosenza (10,2) e Caltagirone (10,2 anni.
(stralcio da Consulente immobiliare n. 1059)
Tecnocasa (01.2019): Nel primo semestre del 2018, le compravendite realizzate attraverso le reti Tecnocasa e Tecnorete presenti sul territorio nazionale hanno visto nel 28,0% dei casi acquirenti single (questa categoria è composta da celibi/nubili, separati/divorziati e vedovi). La percentuale è molto simile a quella registrata un anno fa, nel primo semestre del 2017, quando si attestava al 28,7%. A livello nazionale la tipologia più acquistata da questo target è stata il trilocale (37,8%), seguita da molto vicino dal bilocale (35,7%). Ville, villette, rustici, loft, case indipendenti e semindipendenti compongono insieme il 9,4% degli acquisti. (…) In Italia il 32,7% dei single che ha comprato attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa ha un'età compresa tra 18 e 34 anni, il 24,5% ha tra 35 e 44 anni, seguiti da percentuali in progressiva decrescita all'aumentare dell'età. L'82,4% delle compravendite da parte di single riguarda l'acquisto dell'abitazione principale, il 15,0% l'investimento e il 2,6% riguarda la casa vacanza. Percentuali molto simili si registravano anche un anno fa. (…)
(stralcio da Consulente immobiliare n. 1059)
Istat (15.01.19): Nel secondo trimestre del 2018 si stima che i permessi di costruire relativi al comparto residenziale registrino, al netto della stagionalità, una diminuzione congiunturale del 2,0% per il numero di abitazioni e un lieve incremento per la superficie utile abitabile (+0,4%). La superficie in fabbricati non residenziali cala in misura rilevante (-18,6%), confrontandosi tuttavia con il livello destagionalizzato particolarmente elevato raggiunto nel primo trimestre dello scorso anno. I risultati negativi registrati nel secondo trimestre del 2018 collocano la stima del numero di abitazioni dei nuovi fabbricati residenziali, al netto della stagionalità, poco al di sotto della soglia delle 13mila unità, mentre la superficie non residenziale, pur perdendo quasi 0,8 milioni di mq nel trimestre, rimane su livelli relativamente elevati. La superficie utile abitabile, con 1,17 milioni di metri quadri, mantiene nel secondo trimestre 2018 un livello quasi invariato rispetto a quello del trimestre precedente. In termini tendenziali, nel secondo trimestre del 2018 continua la dinamica positiva del numero di abitazioni rilevata per i nuovi fabbricati (+1,3%), anche se in Newsletter 3/2019 forte rallentamento rispetto al trimestre precedente; un analogo andamento caratterizza la superficie utile abitabile (+5,1%). L’edilizia non residenziale continua, nel secondo trimestre 2018, ad essere caratterizzata da una crescita tendenziale molto robusta (+24,9%), ma in decelerazione rispetto a quella del primo trimestre.
(Comunicato Istat, 15 gennaio 2019)
Eurostat (18.01.19): I prezzi delle abitazioni, nell’area Euro e nell’EU, sono cresciuti del 4,3% nel III quadrimestre 2018, rispetto allo stesso periodo del 2017. Rispetto al II quadrimestre 2018, i prezzi sono cresciuti del 1,6% nell’area euro e dell’1,5% nell’EU. Gli incrementi più elevati si sono registrati in Slovenia (+15,1%), Olanda (+10,2%) ed Irlanda (+9,1%), mentre i prezzi sono scesi in Svezia (-2,1%) ed in Italia (-0,8%).
(sintesi da Eurostat News, 18 gennaio 2019)
Scenari immobiliari (01.19): Negli ultimi otto anni la crescita degli investimenti immobiliari in Italia è stata trainata dalla Lombardia, dove si è concentrato il 43,9% degli investimenti nazionali, per un totale di € 20 miliardi. E' quanto emerge dal rapporto sul mercato immobiliare della Lombardia curato da Scenari Immobiliari e Casa.it e presentato a Milano. (…) Tra il 2010 e il 2018 la crescita degli investimenti è stata più rapida rispetto al resto del Paese, con un'accelerata a partire dal 2015. Gli immobili a uso uffici hanno concentrato la maggior parte degli investimenti a livello regionale (61,8% con oltre 3,5 miliardi di euro) e metropolitano (71,9%). Va detto che in Lombardia, come nel resto del Paese, gli investimenti del comparto residenziale restano ancora molto marginali: nella città metropolitana di Milano sono stati appena il 2,1% degli investimenti complessivi, meno del comparto industriale e ricettivo (ciascuno il 4,2% degli investimenti totali del 2017).
(stralcio da Consulente immobiliare n. 1060)
Mutui (01.19): I tassi di interesse sui prestiti erogati a ottobre alle famiglie per l'acquisto di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie, sono stati pari al 2,24% (2,16% in settembre); quelli sulle nuove erogazioni di credito al consumo all'8,13%. I tassi di interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie sono risultati pari all'1,52% (1,45% in settembre); quelli sui nuovi prestiti di importo fino a 1 milione di euro sono stati pari all'1,96%, quelli sui nuovi prestiti di importo superiore a tale soglia all'1,12%. I tassi passivi sul complesso dei depositi in essere sono stati pari allo 0,39%.
(stralcio da Consulente immobiliare n. 1060)
Agenti immobiliari (01.19): Confindustria e FIAIP, Federazione italiana degli agenti immobiliari professionali, hanno firmato il 9 gennaio scorso a Roma un protocollo di intesa per accrescere la rappresentatività del settore immobiliare sul territorio con l'obiettivo di rafforzare il peso del sistema confederale e la presenza nelle sedi di rappresentanza e presso il sistema delle Camere di Commercio. L'accordo prevede che Confindustria promuoverà presso le proprie Associazioni di territorio la presenza di FIAIP attraverso la stipula di accordi di adesione collettiva delle imprese tramite i collegi provinciali aderenti a FIAIP. Le singole imprese dei collegi provinciali FIAIP risulteranno così iscritte alle Associazioni territoriali di Confindustria in qualità di soci ordinari di territorio con diritti e doveri specifici previsti nell'accordo e con diritto di voto in assemblea, espresso collettivamente dal Presidente del collegio, e vi sarà la presenza di un rappresentate delle organizzazioni in comitati o gruppi di lavoro tematici. Confindustria e FIAIP si impegnano inoltre a realizzare iniziative di comunicazione o eventi specifici dedicati alle proprie componenti territoriali per incentivare e implementare la realizzazione degli accordi di adesione sul territorio. (…)
(stralcio da Consulente immobiliare n. 1060)
Legislazione edilizia
Piano Casa (01.2019): "La necessità di una proroga di tre mesi al Piano Casa, la cui scadenza era prevista per il 31 dicembre, è dovuta all'esigenza di approfondire alcuni dei temi, tra i quali la riqualificazione del patrimonio immobiliare, la valorizzazione del paesaggio e la rinaturalizzazione del territorio Veneto, che andranno a qualificare la nuova legge la quale sostituirà, in maniera permanente, il Piano casa". Lo ha sottolineato l'Assessore al Territorio, Cristiano Corazzari, in relazione all'approvazione, avvenuta in Consiglio regionale, di un emendamento al collegato alla legge di stabilità regionale che proroga fino al 31 marzo 2019 il vigente Piano casa.
(stralcio da Consulente immobiliare n. 1059)
Abusivismo (01.19): In materia di abusi edilizi, non basta che si formi il silenzio-assenso della PA sulla domanda di sanatoria, perché' il giudice dell'esecuzione sia tenuto a revocare o sospendere l'ordine di demolire emanato dal giudice di merito con sentenza definitiva. La sent. n. 55028/2018 della Corte di Cassazione ribadisce che solo il rilascio della concessione o del permesso di costruire "in sanatoria" estingue il reato edilizio limitando il sindacato del giudice alla corrispondenza tra opere sanate e titolo abilitativo. Al contrario il giudice dell'esecuzione può - anzi deve - valutare sotto il profilo tanto formale quanto sostanziale, l'istanza di sanatoria portata alla sua attenzione per ottenere la conservazione dei manufatti abusivi e, di conseguenza, giudicare se le opere di cui il tribunale con sentenza definitiva aveva deciso la demolizione vadano mantenute o meno.
(stralcio da Consulente immobiliare n. 1060)
Manutenzione straordinaria (01.19): L'art. 3, comma 1, lett. b, del T.U. 380/2001 ricomprende nell'ambito della manutenzione straordinaria le attività di frazionamento di immobili, purché non comportanti variazioni volumetriche o di destinazione d'uso. Oggi – in virtù delle modifiche normative intervenute ex art. 3, comma 1, lett. c), D.Lgs. 222/2016 – le attività di manutenzione straordinaria, e dunque anche il frazionamento , sono subordinate (art. 6-bis, T.U. edilizia) a comunicazione di inizio dei lavori-CILA asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti. L'attività di manutenzione straordinaria (e con essa il frazionamento) può quindi essere attuata solo in modo conforme a tutta la strumentazione urbanistica applicabile e cioè solo se non preclusa dal piano o dal regolamento edilizio. In precedenza, gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'art. 3, comma 1, lett. b) (e quindi anche il frazionamento) erano invece disciplinati dall'art. 6 del Testo Unico (Attività edilizia libera), che prevedeva la possibilità di effettuare questi interventi senza alcun titolo abilitativo ma solo previa comunicazione di inizio lavori all'amministrazione comunale. Il frazionamento costituiva in ogni caso attività edilizia libera solo dal punto di vista procedimentale, essendo attuabile senza attendere la previa autorizzazione comunale, ma tale tipologia di intervento non poteva essere effettuata dal proprietario ove difforme dal punto di vista sostanziale rispetto alla normativa sovraordinata.
(stralcio da Consulente immobiliare n. 1060)
Pertinenze (01.19): Affinché un manufatto presenti il carattere di pertinenza, tale da non richiedere per la sua realizzazione il permesso di costruire, è necessario che esso sia preordinato a un'oggettiva esigenza funzionale dell'edificio principale, sia sfornito di un autonomo valore di mercato, sia di volume non superiore al 20% di quello dell'edificio cui accede, di guisa da non consentire, rispetto a quest'ultimo e alle sue caratteristiche, una destinazione autonoma e diversa (Cass., Sez. III, sent. n. 52835 del 14 luglio 2016; conf. Sez. III, sent. n. 25669 del 30 maggio 2012; sent. n. 6593 del 24 novembre 2011; sent. n. 39067 del 21 maggio 2009 e sent. n. 37257 dell'11 giugno 2008).
(stralcio da Consulente immobiliare n. 1060)
Approfondimento
La sanatoria per le case popolari vendute al prezzo di mercato – seconda parte
Nella precedente Newsletter n. 2/dicembre 2018, abbiamo presentato la sanatoria per le case popolarivendute al prezzo di mercato approvata nell’emendamento “omnibus” al Decreto fiscale3: permette diaffrancarsi dal vincolo del prezzo massimo con il pagamento di una percentuale. L'Aula della Camera hadefinitivamente approvato il provvedimento, senza correzioni rispetto al testo votato dal Senato, il 13 dicembre 2018
4.
La problematica, lo ricordiamo, ruota intorno alla rimozione del prezzo imposto relativo agli immobili edificati in regime di edilizia agevolata, ceduti in proprietà superficiaria, per la quale è necessaria apposita convenzione di rimozione del vincolo, che non viene automaticamente soppresso a seguito della prima cessione. La problematica, parzialmente risolta a seguito della Delibera del Comune di Roma n. 33/2015, nella quale si elencavano criteri e modalità di calcolo per eliminare i vincoli sugli alloggi edificati su aree concesse in diritto di superficie, o cedute in diritto di proprietà, è stata ripresa nel succitato emendamento dove, all’art. 25-undecies, si ribadisce che
“i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà o per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale stabilita, anche con l'applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell'articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281”. E’ quindi possibile affrancarsi dal vincolo del prezzo massimo con il pagamento di una percentuale. Tale affrancazione estingue ogni pretesa di rimborso relativa alla differenza tra il prezzo convenuto ed il prezzo vincolato, così come la rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta l’eliminazione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva. Il provvedimento si configura, quindi, come una vera e propria sanatoria. Il problema delle compravendite precedenti alla Delibera del Comune di Roma n. 33/2015 è stato risolto, infine, sempre nello stesso articolo, laddove si dichiara che le disposizioni precedentemente riportate si applicano anche agli immobili oggetto dei contratti stipulati prima della data di entrata in vigore della legge di conversione del presente Decreto.
(Fonti normative)
Clicca qui per scaricare il PDF »
